石狮楼市“暗战”三季度

　　核心提示：建德·南洋国际预计7月份开盘，汇峰广场、中骏·商城预计8月份开盘，石狮泰禾广场预计9月份开盘……“有些开发商开盘计划被提早了。”一业内人士告诉记者，随着中骏、泰禾、阳光城、世茂，这四家上市房企集中进入石狮市场，市场升温，竞争升级。在这个市场形势下，本土开发商，包括这些外来开发商，皆不约而同加快推盘的节奏，希望以此抢占市场先机。“预计接下来的一轮激战将出现在三季度，届时市场客户将出现大分化。”

　　比品牌拼速度

　　本报记者＿吴婉治

　　差异化规划提升城市品位

　　速度是开发商抢占市场的一种方式。在业态上，更精细的规划也是开发商的策略之一。

　　对于本土开发商的一些项目来说，产品规划已经基本完成，并已经进入开发建设阶段，改变难度较大。但是对于外来开发商来说，开发刚起步，合理巧妙的差异化规划，为其规划之初不得不考虑的问题之一。

　　“从开发商，特别是外来开发商的规划来看，开发商规划的产品多是互相差异的产品。”沈诗惟介绍，以泰禾、世茂两大开发商比较为例，泰禾广场依托地段，世茂综合体依托规模，业态穿插巧妙，各有各的消费群体，市场优势同样存在。

　　另外，中骏·天誉虽与泰禾广场仅数步之隔，但是从规划上来看，天誉7.8万平方米的总建筑面积规划中便有近7万平方米住宅，在业态上，与以商业为开发重点的泰禾形成差异。据悉，石狮泰禾45万平方米总建筑面积，仅自持商业，预计在14万平方米左右，二者各有各的优势和卖点。不同类型项目的规划，丰富城市配套，提升城市品位。

　　客户重叠高开发商求创新

　　加快开发速度开发商比品牌拼速度

　　市场形势发生变化，无论是外来开发商，还是本土开发商，不约而同加快开发节奏，市场进入高速开发的状态。

　　最早于石狮拿地的上市房企———中骏置业镇中路项目，中骏·商城也将于6月份举行盛大的营销中心开放仪式。据消息传闻，该项目初步的销售价格、销售计划已经排上议程，开盘之期将近。而继4月中旬低调奠基之后，位于宝岛路的石狮泰禾广场营销中心正在抓紧建设，预计将于9月份正式公开。相距不远的阳光城项目也已经在建售楼部，土地也进入平整阶段。

　　值得一提的是，在晋江全面告捷的世茂集团，更是将速度演绎得淋漓尽致。拿地不到10天，世茂钞坑城市综合体项目便举行盛大的奠基仪式，宣告项目进入实质性开发阶段。三季度进入销售，或问题不大。

　　外来开发商的迅速动作激发本土开发商的斗志。原先，以产品的工程周期来确定推广速度的百德、建德产品，也在加快推盘速度。百德·汇峰广场与世茂钞坑综合体项目仅一路之隔，项目营销总监陈丽添介绍，汇峰广场将抢占市场先机，率先开盘，赢得客户眼球。

　　资料显示，石狮2012年商品房销售48.86万平方米，其中商品住宅销售34.49万平方米。这样的市场供需比例相对平衡并且保持多年。资料显示，从2010年开始，石狮每一年的商品住宅销售面积在35万~43万平方米之间，而石狮一年的房源存量则在45万平方米上下。

　　自2011年以来，中骏、泰禾、阳光城、世茂多家上市房企集中进入石狮市场，在几家外来房企带动下，本土开发商加速推盘的趋势也多有呈现，石狮市场集中放量成为一个现实问题。

　　这时候，晋江市场成为现在石狮市场的一个参考市场。

　　从晋江整个市场来看，2010年年底，万达集团入驻以来，造成很大的轰动，万达周边地块出现热拍，地王出现。一时间，整个晋江楼市开发势头高涨。然而，这样的快速开发模式，导致晋江市场出现供需失衡，市场陷入短期僵局，并持续。然而从单个市场来看，尽管晋江市场过去经历供需失衡，却不失亮点。以万达、世茂为例，万达2011年室外步行街推出，42000元/平方米的均价依旧一铺难求。而世茂·御龙湾于2012年热销43亿元，拔得市场头筹。这两大项目凭借差异化产品及快速的推盘节奏赢得市场。

　　“现在，对于开发商来说，比品牌，更比速度。”石狮泰禾广场营销总监沈诗惟认为，现在的石狮市场与过去的晋江市场有一定的可比性，在当前市场形势下，谁能抢占市场先机，以速度取胜，就能率先获得市场的主动权。

　　市场高速开发三季度多项目将集中呈现

　　市场集中放量是不可避免的现实。在应对策略上，开发商比品牌，比速度，但是依旧面临另一个不可避免的现实———客户重叠性高。石狮属于内生型市场，它的常住人口为30万人，加上直接辐射的相邻晋江乡镇，特别是晋南乡镇，有一定的客户资源，但市场突然放量，在短期内可能出现客户不足的困境。

　　作为本土开发商，厦门聚贤庄房地产代理有限公司石狮区域销售总监柯少民认为，石狮房产消费客户以本地人为主，对百德、建德等本土品牌认可度、忠实度高，本土开发商优势依旧明显。对此，沈诗惟坦诚，不仅是石狮泰禾广场，包括世茂、阳光城等项目与本土开发商的客户都将出现重叠。但是对于客户来说，忠于产品，不代表不接受新产品。

　　“本土开发商为本地打造诸多精品工程，作为外来开发商，我们对此表示尊重。但是不得不看到的是，外来开发商创新的开发视野，将为本地带来震动，提升城市品位。”沈诗惟补充道，泰禾集团致力成为高端商业地产的领航者，在讲究扩张速度的同时，还讲究产品精细度，讲究因地制宜。“像东二环泰禾广场以超乎市场预期的价格入市，依旧取得售罄的成绩，这背后是客户对泰禾集团开发理念的信心。同样，只要产品价值在，石狮泰禾广场即便以10000元/平方米的价格赢得市场，也并非偶然。”

　　泰禾广场以福州五四北、东二环为代表作品，以因地制宜开发高端商业为主，打造城市名片，提供创新的“城市候机厅”服务，真正提升品牌的物业价值，在石狮也将利用已有的资源和经验，打造石狮首屈一指的高端商业。而石狮世茂钞坑城市综合体，在业态上将引入国际国内著名商业品牌；在配套上，还将建设大型观景摩天轮游乐设施、多功能天幕系统及反映石狮历史文化的动态水墨画。