楼市调控的出路究竟何在？

　　住房是与老百姓日常生活关切最深的问题之一。最新的一轮楼市调控、也是有史以来反响最大的一次调控——“国五条”，从出台到现在已经过去了差不多3个月，各地出台落实“国五条”的细则也差不多有一个半月了，调控的效果如何？

　　从各地出台的细则看，除北京严格执行了关于二手房交易个税按个人所得的20%征收政策规定外，其它地方并未严格落实此项规定。尽管如此，各大城市的二手房交易量还是普遍出现了大幅下降。但是，在交易量下降的同时，最新的数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势，北京个别地段的所谓“学区房”甚至报出了接近10万元一平方米的价格，中国社科院最新发布的研究报告甚至警告“住房供求已经失衡”。

　　显然，“国五条”中最引人关注的二手房交易个税按个人所得的20%征收政策大多“悬空”，而政府主管部门也已经注意到了上述情况。某些地方政府主管部门已开始直接干预新楼盘定价，以致在像北京这样的一线城市，不管是期房还是现房，开发商暂失楼盘定价权已成为公开的秘密。但是，我们不禁要问，在市场经济的条件下，政府直接干预定价是否能够起到稳定市场的作用？

　　直接干预定价是典型的计划调节手段，不符合市场经济最基本的原则。在当前形势下，政府采取这样的做法，固然用心良苦，也可以说是无奈之举。但我们认为，当前这种困境的根源，一是我们以往的调控政策都没有指向房价上涨的根本原因，二是因为我们没有厘清在这个问题上政府可以做什么，以及什么应该交由市场来做。

　　导致房价上涨的原因有很多，短期性的因素有土地财政、热钱炒作、国际因素等等，从长期看则是供求关系问题。但是，目前常用的通过提高税收是否可以在长期意义上起到压低需求的作用呢？

　　从需求角度看，只要国家的经济还在向前发展，人们对住房的需求就是无法消灭的，也不应该被消灭。而影响购买决定的因素不仅仅是有无的问题，也不仅仅是房子本身的面积、朝向、户型结构等等。除了这些因素，普通老百姓购房时更多的还要考虑子女教育、交通、医疗、物业环境、文化娱乐设施等附带因素。普通老百姓这样做的原因很简单，即在当前国内的环境下，不同城市以及同一城市不同街区的房子，在上述方面能够给老百姓提供的便利并不相同，或者说，上述因素使得房子作为一种商品并不是均质的，所以老百姓愿意付出的价格也是不一样的。这就是为什么，北京的学区房单价可以报出10万元，北京五环外乃至燕郊地区的房价可以高出二三线城市城区的房价几倍。

　　另一方面，增加土地和保障性住房似乎可以增加市场的住房供给，但房地产市场的特性在于：从长期看，城市的土地供应不可能是无限的。所以，从长期均衡的角度看，使市场均衡的唯一出路是将需求从一线大城市向二三线城市分流，而要做到这一点，必须使不同城市以及同一城市不同街区的住房尽可能实现均质化，即努力消除不同城市以及同一城市不同街区的居民，在获取教育、就业、交通、医疗、环境、文娱等方面权利的差异。这不仅是调控房地产市场的需要，也是发展城镇化的需要。当然，要做到这一点绝非短期内可以一蹴而就的，但这却是解决当前困境的根本出路，同时也是政府的职责所在，而短期因素给市场带来的波动，则完全可以交由市场来处理。