石狮楼市开发形态转向多样化

　　品牌房企造“城”改变地产格局

　　石狮楼市开发形态转向多样化

　　本报记者＿吴婉治

　　随着中骏、泰禾、阳光城、世茂等外来上市房企的先后进驻石狮，石狮楼市瞬间升温，一时间不少人对石狮市场充满好奇，“石狮的开发现状如何？外来房企的到来，将带给石狮房地产市场怎样的活力？”“外来开发商的到来，是一大利好消息。它们不仅瞬间振奋石狮房地产市场的信心，也将丰富市场的竞争。当然，这对于本土开发商来说，是机遇，也是挑战。开发商在细化市场、提升服务上得更加用心。”这是石狮房地产业内一致的观点。不过，无论挑战如何，石狮楼市发展的机遇显然更多，而对于客户来说，将切实赢得更多更好的置业选择机会。

        城市建设提速

　　2012年，石狮GDP首次突破500亿元，财政总收入首次突破50亿元，城镇居民人均可支配收入36417元，农民人均纯收入16043元，经济综合实力位居全国中小城市科学发展百强第23位，保持福建省县市第2位。

　　一直以来，石狮各项经济社会指标向好，苦于区域面积小，城乡一体发展一直是石狮不懈的追求。2012年，石狮邀请全国甚至国际知名的城市规划设计单位、专家，如美国艾易康、新加坡盛邦、深圳北林苑等国内外知名规划设计单位来到石狮，为城市总体规划和片区规划把脉提升，以高标准、高起点的规划为石狮城市建设谋篇布局。

　　现在，石狮城市建设不断提速，泉州环城高速石狮互通接线建成通车，石狮正式衔接国家高速路网，加上在当前“全域城市化”的迅速推进下，石狮楼市开发进程得以快速推进，并形成三大开发板块：城东、城北、城南(服装城)板块，并吸引越来越多的外来房企入驻开发。而中心老城区不乏新盘，但体量不大、人气不高，除了国际童装城以外，几无项目。

　　三大板块齐发

　　石狮在城市建设中，目前开发形成三大房地产板块，人气从高到低分别为城东、城北、城南板块。

　　近年来，石狮城市的骨架与张力，一直以东拓北扩为主要方向。相比之下，城东片区在成熟度方面，一直走在城北片区的前头。受益于主要市政配套的带动、环德辉广场商圈的繁荣，城东片区向来都是高端住宅区的集聚地。从城东的房地产开发来看，城东是百德、建德的大本营，成型、在建的小区以百德、建德开发的为主，目前已形成濠江国际、濠江丽景、建德花园等高端住宅小区，在开发的有畔山云海、东城美居、康城美墅、百宏御璟天下等。不过，城北的开发商格局从2012年开始发生变化，随着中骏、泰禾、阳光城先后进驻，正逐步打破城东开发商格局，这也是城东房地产开发格局发生的最大变化。

　　城北片区的人气、配套虽然不如城东成熟，但是这两年来，因为盘多量大，城北片区同样吸引众多置业者的目光。该区域成型的小区包括金丘花园城、佳豪城市花园、兴进豪园等。在开发小区则包括兴进豪园三期、信义华府、鼎盛骏景、世联华府，这些楼盘多处于尾盘期。而即将入市的南洋国际，作为建德置业首次进入城北之作，成为目前城北最受关注的一大楼盘。

　　值得关注的是，城北的开发以成片式开发为主，在开发中五大楼盘紧密相邻。而城东的开发则以分散式开发为主，各个楼盘聚集度较低。

　　城南服装城板块虽然人气不如城东、城北，但因为近期世茂集团的入驻，使之不失为石狮人气飙升最快的开发板块之一。从2012年以来城南服装城的推地来看，商业地产将是区域的主角。百德置业开发的汇峰广场、汇升广场是一个例子，世茂钞坑城市综合体也是一个例子。目前，城南服装城板块成型小区以鼎盛公元为代表，在售的华闽世贸商城、台昱世贸中心基本处于尾盘期，未来更多的体量将集中于世茂城市综合体、汇峰广场、汇升广场。

　　从单一开发形态

　　转向多样化

　　过去，石狮房地产开发，多是传统住宅小区的开发，商业多为配套底商；或是纯商业体的开发，如德辉广场、狮城国际，并无综合体概念的项目规划。写字楼、SOHO公寓市场更是出现空白。

　　从2012年开始，政府一系列推地的土地利用指标可以看出，石狮的房地产开发模式似乎出现逆转。近两年的推地，房地产开发在政府有意的引导下，将迸发出不一样的味道，且规划的起点都比较高，石狮房地产的开发形态已经从单一转向多样化，写字楼开发、商业综合体开发不断出现。

　　2012年4月20日，石狮服装城商圈2011S-18、2011S-17两宗商服用地推出，为纯商业地块，现为百德置业开发的汇峰广场、汇升广场；2012年8月17日，石狮推出镇中路两幅商服用地，商服与住宅的计容建筑面积比例分别为70%、30%，现为中骏置业开发的中骏·商城；2013年1月11日，石狮推出2010-27-01号地块，要求开发商建成集零售、餐饮、文化休闲、娱乐等于一体的大型城市商业综合体，商业体集中商业建筑面积不少于9万平方米，现为泰禾集团开发的石狮泰禾广场；2013年4月19日，石狮推出灵秀镇钞坑改造片区五幅地块，项目要求竞得人在项目建成后，自持商业面积不得低于5万平方米，并引入国际国内著名商业品牌。还应建设大型观景摩天轮游乐设施、多功能天幕系统及反映石狮历史文化的动态水墨画。

　　对此，厦门聚贤庄房地产营销代理有限公司石狮区域销售总监柯少民表示，这是城市发展、提升城市品位的必然结果。“以城东引进的中骏·商城、泰禾广场为例，这两个项目更多是服务区域商业的。城东过去住宅开发已经非常成熟，人口密集度高，除了步行街商圈、德辉广场商圈外，并无其他规模商圈，新商业体的出现进一步丰富区域商业，带动区域商业繁华。而像世茂钞坑城市综合体的定位更高，它服务的不止是石狮，甚至要辐射周边县市，打造石狮城市名片，项目细到连摩天轮配套都作规划，这便是一个证明。”厦门世联兴业房地产顾问有限公司策划师康伟同样表示，现在石狮的房地产开发市场将越来越呈现多样化的面貌。

　　本土开发商在立足精品住宅开发的同时，也开始积极开发商业地产。以百德·汇峰广场为例，“汇峰广场的出现填补了石狮服装城周边的写字楼空白。石狮以服装、辅料商业为主，登记的规模企业达到6000家，企业办公面临写字楼的需求问题。政府在服装城周边规划写字楼，便是为丰富区域商业需求做准备。”百德·汇峰广场营销总监陈丽添介绍，房地产开发与城市发展相辅相成，汇峰广场作为百德置业真正开发的首个纯商业项目，更多是迎合城市发展需要。而龙喜华城作为百德置业和当代开发的综合体项目，也是一个例子。

　　差异化竞争

　　成市场高地

　　外来上市房企纷纷涌入，这是近两年大泉州地区项目开发建设一个突出的现象。究其原因，全力推进的城镇化进程，让三四线城市腾出发展空间(土地资源)，为资本市场注入新的发展动力，是这些上市房企加快布局二三线城市的一个重要原因。

　　对于开发商不断进驻石狮，康伟表示，品牌上市房企的涌入，有可能刺激市场的竞争。“从现在来看，反应不明显。但是从世联华府5月份以来的人流量来看，似乎发生变化。客户等待的心理出现了，不少客户在观望新盘。”

　　康伟补充，从石狮目前的市场来看，尤其是从多家上市房企集中进驻石狮的竞争形势来看，未来2~3年，石狮楼市的放量将激增，竞争将放大。“2011年下半年开始至2012年上半年，晋江的楼市一度出现放量过大、导致销售受阻的尴尬局面，大开发商同样不能免于受影响。石狮会不会重复晋江一度出现的尴尬局面，还不好说。”

　　不过对于外来开发商的入驻，康伟也表示看好其对石狮楼市的带动性。外来开发商将带来大城市的开发理念，因为开发理念的不同，对产品的升级、城市配套和景观功能的完善，都会带来新的革新和冲击，在带来市场竞争的同时，带给楼市的变化也是有目共睹的。

　　“现在，入驻石狮的仅是4家上市房企，但是对石狮市场充满兴趣的房企不在少数。石狮的拍地现场，包括厦门建发的身影也出现过。”鼎盛骏景营销经理钟石发表示，石狮市场是备受开发商看好的一个市场，但是随着开发商的不断进驻、房地产开发体量的释放，竞争不可避免，未来的营销将更多着眼于产品的细化研究，差异化竞争将成为市场高地。

　　更丰富置业选择

　　≠更优惠置业价格

　　核心提示

　　石狮市场相对封闭，这为业内人士所公认。除了石狮本地人、晋南乡镇客户、大泉州在石狮经商的客户外，外来客户较少置业石狮，但另一方面，这些客户，特别是石狮本地人也较少置业石狮区域外的房产。

　　随着品牌房企的入驻，石狮楼市将带给它的忠实客户更多更好的置业选择。竞争压力下，产品的细化、服务的提升成为必然，产品将越做越好。然而，竞争未必和价格成对立关系。“适合就买”这也是来自开发商们最忠诚的建议。

　　客户忠诚度高

　　“近三年来，石狮楼市都保持着较为稳定的供需关系。从2010年开始，石狮每一年的商品住宅销售面积在35万~43万平方米之间，而石狮一年的房源存量则在45万平方米上下。从数据上可以看出，目前石狮楼市的供需比较良性，价格稳中有升。”厦门聚贤庄房地产营销代理有限公司石狮区域销售总监柯少民表示，市场稳定，加上客户的区域忠实度非常高，家庭购买能力强，这是很多开发商看好石狮市场的原因。“如福州阳光城以溢价率超过40%进驻石狮开发房产，这是对石狮市场极大的肯定。”

　　厦门世联兴业房地产顾问有限公司策划师康伟也持类似观点，石狮中心集中，区域商业、娱乐各项城市配套完善，石狮市场是一个相对封闭的房地产开发市场，吸附的客户有限，主要客群为石狮本地人、晋南乡镇客户、大泉州在石狮经商的客户，“客户以内生型为主，而这些内生的客户被周边县市吸附的可能性很小。他们的事业、商业、娱乐消费都在石狮，置业更多选择在石狮，选择置业泉州市区、晋江的比例极小。”

　　竞争带动

　　营销服务提升

　　客户忠实度高，房地产产品的贫乏一度成为大短板。随着市场的开放，外来开发商的进驻，随之而来的是更多全新产品设计理念的注入。中骏黄金海岸从2012年3月中旬海岸别墅样板区开放到9月MINI公馆样板房公开，都不断提升客户对体验的需求。

　　品牌开发商对市场客户的刺激作用显而易见，这也刺激本土开发商纷纷求变，未来市场将利好客户。“实景体验营销，在泉州市区、晋江等地早已遍地开花，但是在石狮，却仍不多见。世联华府去年推出的实景体验一推出，便受到很多客户的推崇。现在竞争项目多，开发商在销售时，也不断引导客户注意价值点，客户认知更深入，买房越来越理性，置业要求只会越来越高。”康伟介绍，从2012年开始，多年来一直保持“低调“的石狮楼市，这两年来在营销策略上开始丰富起来。

　　客户越来越理性，体验式的活动营销已渐趋主流，于市场双方来说，这都会是一个促进双赢的平台。但是作为开发商，体验式营销不可少，提升房子的附加值将成为另一大议程。除了在产品品质上求精外，市场还要求开发商维护好新老客户之间的关系。

　　“比如做好后期物业服务，为老业主举行各种各样的活动，对于客户来说，是实实在在的受益，而对于开发商来说，有可能是实实在在的销售。”柯少民介绍，百德、建德置业开发的项目已经累计1万多套房子，老客户对开发商非常忠实，每个新项目中，1/5的客户为老客户，为客户做好服务，让客户受益将是开发商的重要工作。

　　价格提升

　　应该是一种趋势

　　据介绍，目前城东板块的均价为8300~8500元/平方米，而热销的濠江国际二期楼王2011年推出之际，均价则一度高达9300元/平方米。城北板块的均价则为7300~7500元/平方米，不过据透露，首次进入城北开发的建德置业，开发的南洋国际均价极有可能破8000元/平方米。而城南板块新盘不多，均价尚未明朗。

　　“从市场现状来看，保守估计，石狮房价破万应该不会太遥远。”

　　价格，始终是牵动置业者决策的弦。记者走访多家房企，业内人士纷纷表示出一致的观点。“从近期拍地的情况来看，楼面价都是比较高的。阳光城地块楼面价超过3000元/平方米，世茂钞坑城市综合体楼面价超过4000元/平方米，加上建安成本、财务成本等，销售的成本价基本都要达到8000元/平方米，因此销售价格达到9000元/平方米，甚至破万都是一种趋势，只是时间的问题。”

　　业内人士坦言，地价的抬升与品质的提升，势必反映到最终的楼价上，当然多项目大体量的产品集中推出，竞争之下同样会拉长销售时间，不排除这会倒逼开发商在价位上做文章，然而，本土开发商毕竟不同于上市房企，资金压力小，个别开发商甚至可能未涉及开发贷，价格合理的话，还是可以入市的。“现在，有些项目拿地早，土地成本低，率先开盘，价格大幅提升可能性不大。如果适合，置业者可选择置业。”