央地博弈,房地产企业夹缝求生
从近日公布的2012年报表看,房地产行业108家A股房地产上市公司共实现营业收入5492.28亿元(+29%),实现归属上市公司股东净利润702.16亿元(+19%),行业ROE14.1%(+0.6%)。13年Q1房地产行业实现营业收入914.50亿元(+40%),归属上市公司股东净利润114.72亿元(+44%),行业ROE2.2%(+0.4%)。
中投证券李少明认为,从2012年及2013年1季度的财务数据来看,行业最坏时期已过,处于恢复性发展中。由于近期房价持续上涨,政策压力大,地方政府依赖预售证价格监管控制房价,受此影响开发商延迟推盘,成交短期内或将小幅下滑。但中长期来看,全国性及开发普通住房优质开发商受调控影响小,行业集中度显著提升。
“因为地方财政支出的压力,使得地方政府设法出让更多的土地,从土地出让金中获得财政来源,如果房价下跌,出让土地就不会太顺利,会造成地价下跌。”柏文喜向《中国企业报》记者表示,“所以地方政府在打压房价方面是没有积极性的,最多就是让价格保持合理范畴,不要暴涨,也不要暴跌。”
业内普遍认为由于央地博弈的原因,市场化相对成熟的房地产行业正可以在夹缝中求生存。“目前这些计划性措施,实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。”王路认为,“正是十年调控的结果,而这种方式明显违背市场规则,为开发商们提供出供求失衡的涨价理由。”
“现在看来,政府控制的目标,只是希望房价不要过快地上涨,只能做到这一点。如果让房价下跌,对于中国经济来讲,将是灾难性的,这是政府不愿意看到的,也是各方都不愿意看到的。”柏文喜认为,“从目前各大地产商入市拿地的态势看,现在又恢复了相对的活跃,说明市场目前已经把‘国五条’的利空已经消化了。”
据介绍,目前拿地一线城市仍是房企争夺焦点,而二三线城市则更多面临去库存压力。
而刘芮东向《中国企业报》记者介绍,地产商拿地总体观望的状态,个别城市热情高,总体上二三线城市库存量还没有消化完。他认为,二三线虽然有小城镇政策的刺激,都在做小城镇建设的模式探索,但其实因为土地财政问题,地方政府早已经开始了小城镇建设试点,已经有了一定的经验,房地产企业之所以在这些地区没有疯狂拿地,是已经拿了很多地,大量土地在消化过程中。
刘芮东同时向记者透露,美林香港正在北京全面布局。
一直专注于赤峰这个三四线城市房地产开发的中瑞恒基(北京)投资控股有限公司执行副总裁崔振凯接受《中国企业报》记者专访时介绍,调控对于他们企业影响不大。
据崔振凯介绍,因为赤峰没有像其他城市那样在前几年大量释放土地,因此,当地房企去库存压力也不大,“调控肯定有影响,政府调控是打压房地产投资,不是打压刚性需求,房地产有居住的属性,也有投资的属性,原来老百姓买房,有投资愿望,现在把投资属性放大了,所以调控是打压投资属性。但现在我们的房子都是满足刚性需求的。”
崔振凯也同时认识到,房地产行业面临洗牌,将来房地产门槛相对会提高,对于产品研发能力、整合各种资源的能力、资金的运作能力、品牌影响力都将有一定要求,“房地产行业肯定会由客户被动接受产品转向如定单式地产的趋势,像欧美国家一样。”
与此同时,另一个趋势是,房地产企业一直在试水多元化发展方向,越来越多的房企纷纷高举产业地产大旗,转战经济潜力较好的二三线城市。中原地产数据显示,最近一个月内,包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。
“旅游地产、养老地产、商业地产、休闲地产……地产不得不与产业结合了!”皇家驿栈酒店董事长刘少军感慨。
业内人士认为,房地产市场不断细分是这个市场逐渐走向成熟的一种标志,产业的细分化是必然趋势。