社科院：房价上涨不可避免 推进房地产制度改革

　　　改革建立房地产健康发展机制的九点核心内容

　　一是实行“自有为主，形式多样”的产权制度。公有产权和法人产权住房(约占全部住房的15%)，主要包括公租房、廉租房；共有产权住房(约占全部住房的15%)，包括经济适用房，棚户区改造房；私有产权住房(约占全部住房的70%)，包括优惠支持政策取得的普通商品房(40%)，私人市场购买和出租的高档商品房(30%)。

　　二是建立“基金主导，多元开发”的开发制度。打破住房开发的垄断，形成政府(或委托开发公司)、集体组织(或委托开发公司)、开发公司、住房合作社和业主自己开发相互竞争的多元开发格局。公租房与廉租房由政府或委托开发公司开发；经适房由开发公司或住房合作社开发；商品房主要由合作社或开发公司开发。

　　三是实行“租售并举，先租后买”的交换制度。住房交换体系由租售两类构成，总体租售比例约为40：60。其中，占全体城镇家庭30%中下收入者中，租售比例约为2：1；占全体城镇家庭40%的中等收入者中，租售普通商品房约为1：1；占全体城镇家庭30%的中上收入者，租购比例约为1：2。

　　四是实行“货币分配为主，实物分配为辅”的分配制度。在城镇，廉租房、公租房、经适房可采用直接的实物分配或实物和货币分配相结合。商品房主要采取货币化分配形式。

　　五是实行“一户一房，抑制投机”的消费制度。中国人多地少，同时由于中国处在城市化的加速期，部分家庭暂时拥有更多一些住房资源也有必要性，应实行保证“一户一房”，允许“一户两房”，限制“一户多房”的消费政策。

　　六是“累进增减，有保有抑”的税收调节机制。第一，针对高端住房投资、开发和消费，其交易和保有环节的税收实行累进征收，第二，对于房地产的投资和投机行为，其交易和保有环节的税收也实行累进征收；第三，针对普通商品房和保障房的投资、开发和消费，其交易和保有等环节的税收实行累退减免。

　　七是“溢价补贴，随市浮动”的土地调节机制。第一，商品房的用地实行有偿使用，而保障房的用地实行无偿或有偿优惠使用；第二，将商品房用地出让金部分用作保障性房投资或消费补贴的基本来源；第三，建立地价上涨的牵制机制。如果商品房价格上涨过度，用地价上涨来补贴因房价上涨超过购买力的差额，补贴额度随房价浮动。

　　八是“梯度保障，政府兜底”的财政调节机制。政府通过财政等手段，对每一个自身无力完全通过市场解决住房问题的家庭提供适度保障，确保每个家庭实现“居有住所”的目标。对不同收入等家庭状况，政府提供不同的保障程度，以弥补住房“价格”与其支付能力的差额。

　　九是“长借短还，动态平衡”的金融调节机制。住房的投资、消费主体短时期内，一方面利用自有资金，另一方面，通过信贷、债券等方式从外部借入资金，进行住房开发、建设、投资、消费，然后在长期内通过投资主体或住房产权人随后长期的资金投入，分期分批偿还借款本息而实现财务动态平衡的融资机制。

　　　房地产市场改革目标、线路图与时间表

　　首先，改革建立房地产健康发展机制的目标。

　　一个符合中国国情的住房目标应是：“实现住有所居，带动经济增长，促进社会公平”。根据“居有住所”的最终目标，确立构建由安居、康居和乐居三部分组成的住房供给体系作为住房制度综合配套改革的中间目标。

　　一是针对中等收入以下家庭构建“政府主导、市场参与”的安居住房体系。约占全部城镇人口的30%，其中，购买占10%，租赁20%。政府肩负兜底保障的责任，同时考虑个人能力、鼓励社会参与、利用市场力量实现公平有效保障。

　　二是针对中等收入家庭构建“市场配置、政策支持”的康居住房体系。约占全部城镇人口的40%，提供普通商品房即康居房。其中租赁占1 0 %和购买占30%。政府主要通过政策抵押担保、贷款贴息以及对金融机构的优惠等，通过税费减免(包括免征物业税)实现保障。

　　三是针对中等收入以上家庭的“市场主导、政府调节”的乐居住房体系。约占全部城镇人口的30%，提供质量好、标准高的乐居住房，其中租赁10%，购买20%，通过累进房产税对住房奢侈消费进行调节。

　　其次，改革建立房地产健康发展机制的路线图，主要包括六个方面：

　　其一，以阻止恶性循环为目标，果断实施行政管制的制度。对住房市场投机猖獗的城市和地区，实施和完善住房限购、限价以及价格调控的目标责任制等行政管制制度；土地限价以及价格调控的目标责任制等行政管制制度；商业银行房贷限额信贷制度。

　　其二，以弥补制度缺失为目标，率先突破核心制度的改革。

　　第一，将“安居工程”作为核心制度建设的切入点，在大规模保障性住房建设中，迅速构建缺失安居制度体系。第二，将开征房产税作为核心制度改革的突破口，在先期试点基础上，快速初步建立有房产税调节的乐居制度体系。第三，将“康居工程”作为核心制度的新盲点，逐步建立针对“夹心层”家庭的政府与市场相结合的康居制度体系。

　　其三，以攻克制度失序为目标，依序跟进配套制度的改革。

　　一方面，围绕三类住房核心制度的突破，小幅度尽可能快地完善配套制度。包括：配套完善与住房保障和住房市场直接相关的财政投入与补贴、税收征收与减免的制度体系。加快探索建立与三类住房相匹配的住房金融市场体系、机构体系、政策体系；建立相关的土地机制；另一方面，结合基础制度的改革，完善配套制度。首先，加快财税体制改革。同时，加快完善行政管理及政绩考核制度；其次，深化收入分配制度改革；深化金融基础制度的改革。在此基础上，深化户籍和社保制度改革；最后，在以上基础上，实施城乡土地产权、使用及管理等基础性制度改革。

　　其四，以校正制度扭曲为目标，适时推出关键制度的改革。

　　第一，优先改革和理顺行政管理体制，完善调控的部门和协调机制，完善监管和政绩考核机制，落实调控目标责任制。第二，在住房金融体系逐步完善的基础上，通过先行试点，在房地产市场供过于求，开发商资金相对宽松的时机，取消期房销售制度。第三，在住房用地价格持续高涨的情况下，尝试推出地价变动的牵制机制，改革土地出让金的收益分配制度，实行中央与地方的分成。第四，在城乡土地制度市场化改革和住房金融体系完善的基础上，将土地开发与住房开发分离，形成基金主导、多元开发的格局。第五，在改革城乡土地制度征用、有偿转让制度和用途管制制度的基础上，对于符合城乡建设用地用途规划的小产权房，办理土地国有化手续，补交合理的土地出让金，可以补办完全产权手续，进行合法出租出售。