房地产市场调控长效机制路在何方

房地产市场调控症结何在

1998年下半年，我国推进住房分配货币化改革，促进了房地产市场的发展，同时也带来了房价上涨过快等问题。为此，2003年至2013年10年间，我国先后7次对房地产市场进行调控。虽然取得了一定成效，但效果并不理想。因此，总结过去10年调控经验，研究促进房地产市场健康发展的长效机制是十分必要的。

从历次出台的调控政策来看，在调控着力点方面，既有增加供给，也有抑制需求，注重促进供需平衡。在调控手段方面，既有行政干预(如，限价、限购、大幅度增加保障性住房建设)，也有经济手段(如，首付比例、利率等差别化信贷政策，营业税、土地增值税、个人所得税、契税等税收政策)。同时，还加强市场管理(如，商品房明码标价、预售资金监管、住房信息系统建设等)。可以说，调控范围比较广、手段相当齐全。然而，为何调控效果不尽如人意？究其原因，主要在于历次调控对于市场问题的判断不够准确，采取的有些措施针对性不强。

房地产市场问题到底出在哪？深层次原因是什么？从表象来看，部分地区房地产市场存在一定的投资投机行为，导致住房供需矛盾紧张，造成房价上涨过快。而从深层次来看，房地产市场出现的问题，则主要是社会收入分配不公(房姐、房妹、房叔现象比比皆是)、货币投放过多(2005年新增贷款1.65万亿元，2012年新增贷款8.2万亿元，增长近4倍)、投资渠道狭窄(股市长期低迷不振)、传统置业观念(以购买产权房为主)以及城镇化进程加速(年均增速提升1个百分点)等多重因素叠加的结果。因此，仅从房地产市场本身来寻求解决问题的方案，显然是不够的。

从历年已采取的房地产调控措施来看，有些措施并不具有针对性。如，大幅度增加保障性住房建设，固然能够帮助低收入群体解决住房问题，也是政府应当做的一项工作。但是，由于低收入群体并不形成市场有效需求，因此，大量建设保障性住房，不仅不能缓解市场供需矛盾，相反，由于大量建设保障性住房必然占用一定住宅用地，在土地资源紧缺的情况下，必然相应减少普通商品住宅用地，反而加剧市场供需矛盾。据国土资源部统计，2009年全国保障性住房用地1.09万顷、占住宅用地14.2%，2012年全国保障性住房用地达到3.17万顷、占住宅用地比例上升至28.6%。限购、限贷政策，对于住房供需矛盾突出的北上广深等一线城市是有效的，但对于住房供需矛盾并不突出的二、三线城市则是误伤。同时，不利于满足改善性住房需求，对于不靠贷款购房的有钱人也起不到制约作用。从税收政策来看，营业税、个人所得税，在买方市场的前提下是有用的，而在卖方市场状态下则可以转嫁给买方，反而实质性推高房价，起到了相反的作用。土地增值税是对房地产开发企业销售房地产暴利的事后清算，既不能增加供应，也不能抑制需求，对于调控效果不能起到实质性作用。此外，从调控着力点来看，调控需求能够即时见效，而调控供给则存在一定滞后性问题。

国外的经验或许可资借鉴

从国外来看，调控房地产市场手段，主要是依靠经济手段和加强市场监管。经济手段主要运用利率、首付比例、税收。其中，税收分布在开发、销售、保有(普遍征收房产税)各个环节，税负相对均衡。同时，政府对于房地产市场监管相对严格。如，德国，把房地产行业作为普通行业，利润率控制在10%以内；房地产开发企业没有预售制度；政府每4年开展一次居住条件普查，每年印发一本房屋销售指导价格、房租指导价格；房价每3年可以调整一次，但调整幅度不得超过50%；房租实行政府管制，明确3年内房租涨幅不能超过20%，否则，政府可以进行必要干预。德国房地产税种包括：一是土地税。该税属于市镇收入，联邦和州不参与分享。土地税率：农业或者林业用地0.6%，独立式(半独立式)住宅用地0.26%-0.35%，其他用地0.35%。二是土地购置税，在交易环节征收，2007年开始从联邦税变为地方税，税率一般为购置价格的3.5%，但各州不完全一致，如汉堡和柏林的税率为4.5%。三是不动产税，对于出售、出租的房地产，按照评估价值1%-1.5%征收不动产税。四是赠予税和遗产税，在房屋继承环节征收。税率根据接受者与实施方关系以及资产价值，确定为7%-50%不等。五是资本利得税。对于房屋买卖盈利的，按照盈利的15%征收资本利得税；对于十年内出售房屋，参照公司税标准，征收25%的资本利得税。除此之外，将房屋租金所得纳入所得税征收范围。德国房地产税种设置涉及房地产开发建设、流通、保有各个环节，对抑制炒房起到了重要作用。与国外相比，我国经济发展则过度依赖房地产业，多数地方把房地产业当作支柱产业；目前我国涉及房地产业的税负不均衡，主要集中在开发销售环节，保有环节为零税负，为房地产投资投机带来极大便利。此外，政府对于房地产市场的监管也不到位，房地产相关信息不透明、不对等，对于房地产领域违法违规行为的查处力度普遍偏弱，调控市场的基础数据不够准确完整，等等。

从七个方面建立长效机制

借鉴国际经验，结合我国客观实际，吸取十年房地产市场调控教训，从长远来看，应当采取综合措施，从以下几个方面构建房地产市场健康发展长效机制。

一是加强房地产市场外部宏观环境的治理。深化收入分配体制改革，解决好社会分配不公问题，缩小收入分配差距。根据经济发展的需要，严格控制货币发行量，解决流动性过剩问题。深化资本市场等改革，进一步拓宽居民投资渠道。科学有序推进城镇化建设，重点发展小城镇、中小城市，避免大城市的过度扩张。

二是定期开展居民住房状况及需求普查。政府应当每3-5年在全国开展一次居民住房状况及需求普查。根据居民住房状况和需求，科学制定住房建设规划和年度计划，引导市场有序开发建设适应居民居住需要的商品住房。

三是妥善处理住房保障与市场的关系。从国外来看，住房保障既是一项长期工作，也是一项有限度的工作。据考察，美国、加拿大住房保障率分别为6.5%和6%，德国、瑞士提供的社会保障房仅占市场租赁住房的8%。我国提出，“十二五”期末，城镇住房保障率达到20%，这个比例已超过发达国家水平。虽然保障与市场是两条不同的供给渠道，但是消耗的土地资源却是相同的，在土地资源有限的情况下，两者必然带来此消彼涨关系。因此，政府应当妥善处理保障与市场的关系，避免出现过度保障对市场的负面影响。

四是多渠道增加普通商品住房有效供给。未来一个时期，我国推进城镇化改革，将增加市场住房需求，特别是普通商品住房需求。据测算，城镇化率每提高一个百分点，将增加1000万左右的人口，按一家三口、户均90平方米计算，每年新增住房需求3亿平方米左右。为此，应当多渠道增加普通商品住房有效供给。一方面，要增加新建普通商品住房用地供应，将中小套型普通商品住房供应量、开发建设时间等作为土地出让前置条件，加大住宅用地供后开发建设的监督检查力度，促进形成有效供给；另一方面，要加强二手住房和租赁住房的管理，利用营业税、房产税、所得税等优惠政策，促使房东向市场释放供应量，盘活住房二级市场和租赁市场，缓解对住房一级市场的需求压力，减少社会闲置住房，提高住房使用效率。

五是以经济手段为主因地制宜调控市场。其一，应当建立房地产市场发展状况监测和定期分析制度，准确判断房地产市场可能出现的问题，并对其产生的原因进行深入分析。对于市场能够自主调节的事项，政府不必进行干预。其二，对于需要政府调控的，也要考虑区域不同，因地制宜地采取更加有针对性的措施。其三，调控手段应当以经济手段为主。如，在信贷政策方面，可以继续利用差别化首付比例和贷款利率，鼓励首套住房，限制第二套及以上住房。在税收政策方面，契税、房产税不容易转嫁，可以重点利用这两个税种进行调节。如，利用差别化契税政策，鼓励首套住房，限制第二套及以上住房。同时，在全国范围内开征房产税，增加住房保有环节税收负担，抑制住房投资投机行为。

六是进一步加强房地产市场监督和管理。如，定期发布房地产相关信息。包括定期发布新建商品住房、二手住房、租赁住房等信息，政府每年发布一次区域房屋销售价格、房屋租赁价格，加强房屋销售价格、租赁价格市场监管，限制随意涨价，提高房地产信息透明度，增强居民住房消费预期。规范住房交易和租赁合同管理。制定住房交易和租赁合同示范文本，规范交易和租赁合同内容，保护住房消费者的合法权益；完善交易和租赁合同网上备案和查询，加强合同执行情况的监督管理，严肃查处各种合同欺诈行为。取消商品住房预售制度。严格规范房地产开发企业融资渠道，防止房地产开发企业捂盘惜售。健全住房信息系统。争取做到按家庭统计住房套数，定期公布住房自有率、私有率等信息，摸清存量住房家底，为准确调控市场提供可靠基本数据。

七是通过舆论宣传正确引导住房消费观念。加强舆论宣传和引导，树立正确住房消费理念，引导居民多渠道、多形式解决住房问题，避免单纯依靠新建商品住房解决住房问题，引导年青人、中低收入家庭根据自身财力状况，理性选择租赁住房或购买二手住房改善住房条件，待其收入逐步改善、条件具备时再购买新建商品住房，建立梯级住房消费制度。

此外，还应当进一步完善房地产相关法律法规。如，制定《住房法》、《住房租赁管理法》等相关法律，为政府加强房地产市场管理提供必要的法律依据。