2012房企业绩分化严重

　　房地产调控长效化 2012房企业绩分化严重

　　截至4月24日，A股地产板块(申万房地产类)约130家上市公司披露了2012年业绩报告。尽管持续的行业调控一直未有明显放松，但半数公司仍实现了净利润的同比增长，尤其“招保万金”等行业龙头，近年来一直保持较强持续盈利能力。

　　来自Wind资讯统计，上述130家申万房地产类上市公司中，74家在2012年归属于母公司净利润实现同比增长，更有77家营业总收入同比增长。另外，46家截至昨日已披露一季报的房地产上市公司中，也有30家一季度业绩继续同比上涨。

　　正如万科在年报中致股东的信中所表示的，“中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。”在暴利时代渐行渐远的背景下，上市公司的业绩分化也越加明显。

　　调控退出预期落空

　　预期中退出的调控政策并未见退出，反而因为房价的顶风反弹而愈加严厉，更多的人却开始相信，房地产调控的长效化。

　　从国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施，到国务院常务会议开始决定对楼市调控打出组合拳，遏制部分城市房价过快上涨的势头，再到五部委联合出台进一步加强土地出让收支管理政策，将土地首付款提高至五成，2009年底，房地产宽松政策再次进入微调期。

　　随后，差别化信贷政策、房产税试点、限制购房套数等令市场愈发感到政策严厉程度超出预期。成交量也开始大幅下降。

　　据中国指数研究院数据，百城价格指数在2012年7月至8月降至9000元以下的冰点。此后各地调控细则陆续出台，尤其限购政策开始扩大至部分二三线城市。这期间，百城价格指数触底回升至2011年8月高点后再度进入调整。

　　调整带来的好处是，市场预期调控政策将淡出，房地产成交也开始回暖。2012年初，有分析认为，房地产中长期政策方向将“逐渐宽松”。由“限购限贷一刀切”到“支持首套住房需求”，在差别化信贷政策下，首套房放款速度将加快，利率下浮空间有望扩大，从而，刚性需求的释放有望刺激销量上升。

　　2012年的政策真空期令楼市在当年年底再现量价齐升趋势，调控预期也随之再次加强。新国五条随即出台，提高第二套房贷款的首付比例和贷款利率，自有住房出售按差价的20%征税。

　　业绩分化愈演愈烈

　　而130家房地产上市公司中，2010年共有103家净利润实现同比增长，2011年有91家净利润同比增长。从2012年情况来看，净利润同比增长家数仍存下降趋势。可见，随着调控的持续，房地产上市公司业绩分化愈发明显。

　　在业绩下滑的上市公司中，目前已有6家在2012年出现亏损。其中，已是连续第二年亏损的*ST珠江(000505.SZ)，亏损额已超亿元，约为1.27亿元。

　　多家分析机构均认为，2012年业绩分化已成定局。据东兴证券分析，房地产行业整体利润增速的下降不代表房地产市场已经进入衰退期，只是在调控下许多企业不能适应调控后的市场而业务停滞，连续增长的公司则仍具很好的投资价值。

　　统计数据显示，上市房企净利润增幅超过1倍以上的有4家，包括东华实业、长春经开、泛海建设和世荣兆业。

　　其中，长春经开归属于上市公司股东净利润999.4万元，同比增长248.79%；东华实业归属于上市公司股东净利润3017.5万元，同比增长167.51%；泛海建设归属于上市公司股东7.8亿元，同比增长203.38%；世荣兆业归属于上市公司股东1.7亿元，同比增长100.44%。

　　而净利润增幅在50%~100%之间的有9家；增幅在50%以下但依旧实现正增长的有52家。净利润负增长的上市公司有57家，均为中小房企，业绩下滑明显，其中，5家公司由盈转亏，6家公司扭亏为盈，*ST珠江则连续两年亏损。

　　现如今，持续不断的房地产调控带来销售增速放缓和行业洗牌正在加剧，2012年上半年，受2011年下半年以来土地流拍情况较多影响，地方政府推地动力不足，CREIS统计数据显示，一二线城市供地量明显萎缩，同比下降幅度达31.86%；而房地产企业由于市场的不确定及资金面偏紧，投资意愿也不高，土地市场整体供求低迷。

　　2012年下半年，随着销售持续回暖，信贷政策改善，房企资金面略有改善，补货需求推动土地投资意愿渐强，土地溢价率明显上升，政府推地量也随之放大。