房价收入比等八大因素影响未来楼市走向

判断中国楼市发展方向可以分为长周期和短周期，其中影响中国楼市长周期和短周期均分为四个指标来判断中国楼市究竟有没有泡沫。

长周期的四个指标则是房价收入比，租金回报率、空置率和住房饱和度。首先分析房价收入比，房价收入比的核心中轴线位于4-7倍之间。2005年以前，中国的房价收入比一直在6-7倍，2007-2009年，我国房价收入比是8，去年稍有回落，房价收入比为7.3。所以从数据分析，我们国家目前的房价收入比略高于核心中轴线，但全国没有大泡沫。第二，租金回报率偏低，这是国情决定。第三，空置率。中国住房空置率在5%左右，而如果以空置住房除以所有中国住房，这个区间在国际范围之内不属于泡沫区。四是，住房饱和度，住房饱和度不能靠感觉。中国的城镇住房的户籍套数，虽然最近数据为1.2套，但是其中80%并不构成完整套数，比如说要拥有独立的卫生间。如果按真正套数核算，我国居住套数大约在0.93-0.94套左右。如果按所有住房是独立住房计算，1：1是分水岭，小于1即是住房短缺，大于1是住房饱和，我认为，中国未来两三年会达到分水岭，但分水岭之后也不一定达到严重饱和，需要一户人家有1套房，到1.1套房。同时从对人均间数的要求来看，根据数据显示，截止到2011年11月份， 中国城市家庭人均有0.88间房子，一个城市每人尚没有一间卧室，在国际上，无论大人还是小孩 应该拥有一间独立的卧室。城镇和城市尚没有达到这个数据，中国住房还没有饱和。

短周期指标则是GDP、政策、资金和库存。首先看我国GDP，虽然处于稳定复苏，但经济属于弱复苏，拉动中国经济三驾马车中，出口疲软，消费下滑，所以只能靠内需拉动。而拉动内需则需要基建、工业投资厂房设备投资和房地产投资，其中房地产投资占25%左右，不论经济是强复苏还是弱复苏，均不能缺少房地产行业的拉动。二是看政策，货币政策趋于宽松，同时中央政策偏于中性，所以政策形势较为宽松。三看资金，目前市场资金流动性是中性，房产企业资金链趋好，货币供应量M1持续向上的，企业资金利好。四是看库存，目前全国房产企业库存在减少，新开工呈现负增长，未来九个月的时间内，新增房屋预售量偏紧。如果新的供应量不能补充的话，房价上升趋势压力较大。