专家激辩楼市调控 行政手段有待让位市场手段

　　 刚刚落幕的博鳌亚洲论坛2013年年会上，楼市再次成为与会嘉宾关注的焦点。十年调控的思路和出发点是什么？如何更好地发挥税收杠杆的作用？现在是否到了出手购房的时机？面对这些问题，与会的开发商、企业代表与业界人士、专家学者展开了激辩。

　　 “把脉”楼市调控思路

　　 2月底以来，“国五条”及地方细则相继出台后，调控再次升级，市场和社会反应强烈。

　　 住建部政策研究中心主任秦虹认为，“国五条”坚持了2010年“国十条”以来的调控思路，即从供和需两端入手调控市场，一面增加普通商品房供应，一面抑制投机、投资性需求，满足合理的住房需求。但在秦虹看来，“国五条”和地方细则最大的问题是“细则”还不够“细”，部分城省市目前只出台了2013年的房价控制目标。

　　 从2003年以来，楼市调控已经整整十年。从抑制到刺激再到抑制，每次调控的初衷和思路究竟是什么？对此秦虹表示，“房地产是国民经济的一个组成部分，十年房地产市场调控服务的也是国民经济这个大局。”

　　 秦虹认为，2003年至2008年的第一轮调控是抑制供给和控制房价，主要是防止国民经济从偏热走向过热；2008年至2010年的第二轮调控是刺激房地产业，服从“保增长”大局。

　　 2010年至今的第三轮调控，国家通过限购、限贷政策抑制多占住房，缩小贫富差距、缓解社会矛盾。“房子已经成为另一个导致家庭财富分配差距扩大的重要因素，随着房价过快上涨，拥有多套房的家庭财富倍增，没有买房的家庭，越来越买不起房子。”秦虹说。

　　 嘉宾为调控“支招”

　　 与会嘉宾认为，长期来看，楼市调控的行政手段有待“让位”给市场手段。

　　 “今天的房地产像一列火车一样，用行政手段这根缰绳可以把马勒住， 想勒 住火 车就 很困 难。 ”SO H O中国董事长潘石屹认为，应该用市场经济手段调控房地产，而非用计划经济行政命令的办法。

　　 对于为何采取行政调控手段，秦虹认为，市场经济本质上是法治经济，目前很多和房地产市场发展相适应的法律法规没有建立，在法律手段不充足的时候，政府解决眼前房价过快引发的社会矛盾，有必要采取一些行政手段。当法律法规和尊重市场规律的制度建设建立起来后，要更多发挥市场经济手段进行调节。

　　 土地供应关系未来房源供应，甚至会影响到社会对未来房价的预期。“国五条”要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　 “只有让大家多养猪，猪肉价格才能下去。”华远地产董事长任志强认为，调控房地产一定要让供给迅速增加。

　　 长江商学院副院长王一江说，从长远来讲，只有增加供给才能抑制和稳定房价。但是短期还要注意，通货膨胀造成的恐慌性需求，会把房价在短期内推高。

　　 “因此，解决房价高企的问题，从长期来讲供给管理非常重要，从短期来讲，流动性的管理非常重要。”王一江说。

　　 G 20与新兴国家经济发展战略研究中心主任张其佐认为，房地产仍然是国民经济的支柱产业，房地产业需要顶层设计，使其走向一个长期、健康的一个轨道。“我们现在主要问题是房价太高，要建立长效机制，政府保证保障房，其他的交给市场。”

　　 税收杠杆该怎么使用

　　 “国五条”细则中，对二手房交易征收20%所得税的内容备受关注。无论是所得税还是房产税，被寄予调控厚望的税收杠杆究竟应该怎样使用？

　　 “房产征税应该集中在物业的持有环节，而不是流通环节。”潘石屹认为，在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物业税或者房产税，把持有环节的税增加，把流通环节的税降下来，就会形成一个压力，把部分人持有的多套房子挤出去，让没有房子住的人能够充分利用宝贵的房产资源。

　　 王一江认为，按照比较符合市场的原则思路，把房地产市场分成三类，一类是高端消费，一类是大部分白领中产阶级消费，一类是低端消费。低端消费政府补贴，中端消费市场调节，高端消费课以重税。用高端消费的税收收入补贴低端消费，这样总体房价该涨就涨，该降就降。“房价越涨，就有更多资源可以补贴低端。”

　　 任志强则认为，真想让老百姓买房子，就要减个人所得税，“减税能大大提高个人可购房的支付能力。”

　　 “物业税和房产税可以让地方政府的税收来源多元化，缓解地方政府的土地财政问题。”春华资本集团董事长胡祖六说，但税率不能太高，要考虑住房拥有者的承受能力，同时他不认为觉得房产税就能够抑制中国房地产的泡沫。

　　 现在该不该出手买房

　　 调控再出重拳，限购、限贷不断升级，所得税政策强力推进，高压之下，这一回能否真正遏制住高涨的房价？目前是不是合适的购房时机？

　　 “如果不重新审核我们的土地供给结构和土地制度问题，如果不真正解决市场供给问题，房价的走势将稳中有升。”任志强说。

　　 秦虹认为，中国房价很难用涨或是不涨来衡量，而是结构性的问题。有些城市现在可能面临着房价上涨的压力，但还有些城市，尤其是三四线城市由于供应充足，还在面临消化库存的压力。

　　 秦虹认为，2010年限购和限贷政策以来，为卖而买的投机性炒房需求比以前大大减少“我们现在每年卖出10亿平方米的住房，我认为80%都是和自住和改善性需求有关。”

　　 “如果买住宅，一定要自住相结合。”秦虹建议，如果不是为了住而是为了赚钱要慎之又慎，房价未来涨幅能否涵盖持有成本和交易成本并不确定，存在很大的风险；优质的商业地产值得考虑。此外，秦虹建议投资不一定要买实物住房，可以考虑投资一些房地产的证券化产品。