住建部摸底国五条地方细则 房企规避高档房

　　早在17个城市“国五条”执行细则相继落地之前，中国的标杆房企就早已筹划如何应对政策作用的市场。在北京“国五条”细则出台之后，万科北京公司、保利地产北京公司先后向《中国经营报》记者表示，将调整在京产品结构，降低高端产品线的比例，以加快现金周转，应对房地产调控。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，细则中提及提高二套房首付款比例，具体这一比例可能上浮至七成，政策对新建住宅的主要影响将集中在单价25000元/平方米以上的产品中。

　　“今年万科在京的主要销售产品，都是以刚需以及改善型的产品为主，高端项目的比重会进一步下降。”4月3日上午，万科北京公司的一位高管向本报记者表示，万科希望借此加速现金的周转速度，以确保财务状况的平稳。

　　万科的策略并非孤例，保利地产北京公司副总经理王英男告诉记者，北京保利今年将通过调整产品结构的方式来应对市场变化。“保利地产2012年在京销售额为100多亿元，从已售产品的结构来看，其中大约80%~90%是住宅产品，只有10%有余的产品属于商用类，包括写字楼和商铺。保利地产今年在北京主要有5个项目销售，包括高端住宅、刚需产品和商业广场等业态，而在所有项目中，商用类产品的比重要占到40%以上。”

　　由于刚需产品比例的增加，万科在北京销售的4万元以上高档住宅项目，比例开始不断降低。记者了解到，目前万科在售项目中售价在4万元以上的项目，只有位于西北旺的如园和位于CBD(社区网论坛商铺)的大都汇两个项目。

　　相比之下，在“调低”产品结构方面，保利地产面临的压力更为巨大。王英男坦言：“在去年推出的住宅产品中，约80%~90%为高端住宅。销售单价在4万元/平方米以上的住宅产品在北京公司100多亿元销售额中占60%以上，其中，保利·中央公园实现销售额约40亿元，保利东郡[最新消息价格户型点评](楼盘资料业主论坛)约20亿元。”

　　同时，他强调，从今年推向市场的产品结构来看，单价4万元/平方米以上的高端住宅比例会大幅降低。目前，保利东郡只剩下70套房左右，加之地下车位和项目中的配套商铺，货值大约15亿元，而整个项目可能将在8月份收盘。除此之外，保利地产蓟门桥项目将在10月份入市。不过，该项目也只有十几亿元至二十亿元左右的货量。

　　对此，王英男透露，实际上，受新“国五条”中个人转让住房所得税按差额20%收税政策影响，一些改善型需求的客户放弃了购买二手高端住宅的想法，转向购买能够一步到位的新盘。以保利东郡为例，整个3月销售额约达2亿元，这是该项目开盘以来取得的单月最高销售业绩。

　　　?深圳：市场分食9%房价上涨空间

　　3月31日下午，深圳公布了“国五条”实施细则。其后两天，该市房地产市场迅速变脸。地产股大涨，二手房成交回落。业内人士认为，深圳除了继续维持现有政策外，并未落实进一步的调控措施。而按相关文件的表述，深圳除了模糊地表示将“严格执行房地产交易税”外，对于20%个人所得税如何征收、向谁征收等问题没有比“国五条”更详细的说明。地方政府似乎打算再把球交还给中央。

　　　今年上涨9%？

　　深圳公布“国五条”细则后，总部位于深圳的招商地产股价连涨，首日上涨4.71%，次日再涨3.44%。深圳本地股也是屡屡上涨，深物业、深振业都有不错的表现。

　　“今年深圳房价涨幅上限在9%。”有业内人士根据深圳“国五条”细则推断道，这成为地产股上涨的原动力。根据深圳“国五条”细则的要求，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。数据显示，2012年深圳名义人均可支配收入涨幅为11.6%，扣除CPI后，全市人均可支配收入的实际增幅在8%~9%。这也顺理成章成为业内认为深圳房价上涨的“允许”范围。

　　“这是误解。”深圳市房地产研究中心主任王锋表示，人均实际可支配收入的预期目标要结合2013年深圳经济社会发展计划相应指标来定。居民可支配实际收入要求与经济增长同步。根据今年年初公布的2013深圳经济社会发展计划，全市GDP增幅在9%左右，CPI控制在3.5%以内。两者互减，居民可支配实际收入增幅大概在5.5%到6%之间。“所以今年房价涨幅不允许超过5.5%至6%这一区间。”王锋说。

　　纵观整篇八点的调控细则，均与房价控制目标相似，许多关键性的政策并没有展开阐述。其中在20%个税征收的环节上，深圳版调控细则则是强调“依法严格开展房地产税收征管工作，充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时适当调整征税评估价格”。

　　　?个税按原有政策执行

　　此调控细则明显还需要更多的“细则”落实到操作环节。据《中国经营报》记者了解，深圳现有的二手房交易征收个税，就包括核实征收和核定征收两种。前者是以实际交易价格减去原值以及装修等费用，再乘以20%；后者则是以房产评估价为标准，核定该套房产总价，普通住房按总价的1%，非普通住房按1.5%，拍卖住房按3%征收。记者从深圳市房地产权登记中心了解到，由于20%个税还没有明确规定，所以全市二手房交易仍然按照老办法计征个税。

　　虽然深圳有两种征税方法，但在市场操作层面大多都是采用核定征收的方法。深圳“维持原状”的操作，让前期近乎癫狂的深圳二手房市场趋于平静。4月1日，深圳房地产权登记中心的二手房过户相关业务，放号量从前期的800多个回落至200余个，大降7成。当天深圳二手住宅成交146套，不如一手住宅295套的成交量，也只有“疯狂3月”日均成家量的1/10。

　　这意味着深圳3月份疯狂的二手房交易终于告一段落。在3月初中央出台新“国五条”措施后，深圳二手房市场形成一波恐慌性交易。中联地产的数据显示，3月深圳全市二手房成交共计18375套，环比暴涨379%，同比去年上涨321%；成交均价为20914元/平方米，环比上涨3.26%，同比去年16695元/平方米的成交均价，上涨了25%。

　　虽然二手交易有所放缓，但对于此次调控能否让楼价有所收敛，公众的信心似乎不大。深圳本地媒体在网上发布了关于“深圳国五条细则”的调查问卷，只有5%的调查对象认为房价会下跌，近54%认为房价不受影响，治标不治本，41.37%认为反而会涨。

　　深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫则认为，目前调控细则的基本套路、方法与此前的政策并无太大改变，预计会给市场的成交带来一定压力，“但是价格不会有所下降，目前的市场已经适应了调控，房价上涨”似乎无可避免。

　　国泰君安分析师李品科认为，粤京沪渝出台的细则，均无超预期的紧缩或宽松。有分析认为，深圳的调控细则保留了足够的收紧空间，例如“适当时候调整征收评估价格”“研究提高二套房的首付比例及利率”等等，只是这些政策均没有实施时间表以及实际操作手段。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，没有表达具体的细化措施，可能的原因是：“作为上一届政府的最后一次调控，地方政府需要响应表态，但是更多是等待这届政府的调控措施”。

　　　?重庆：仍不实施限购政策

　　3月30日深夜，紧随着北京、上海之后，重庆版“国五条”细则出炉。当晚，重庆市人民政府办公厅发出了“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”，通知中详细列明了实施“国五条”的七条规定，强调要进一步做好重庆市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。

　　全国两会期间，重庆市市长黄奇帆在接受《中国经营报》记者采访时也明确表示，针对“国五条”将会“上行下效，坚决执行”。然而，2011年，重庆已经开始进行房产税试点，同时实施了史上最大规模的公租房建设，现在又层层加码推动“国五条”落地之后，房价上涨并不明显的重庆楼市将会面临怎样的结果？

　　　市场冲击

　　4月3日，重庆市渝北区土地房屋权属登记中心已经没有了前几日排成长龙的热闹景象。一位工作人员告诉记者：“重庆‘国五条’细则出台之后，人少了很多，一天只有两三百人办理过户。”

　　而在重庆市渝北区土地房屋权属登记中心过户减少的同时，房屋中介公司的生意也一落千丈。重庆钢运房产副总经理谭琥霖对记者说：“细则出台之后，交易量直线下降，近期交易量只有原来的三分之一，未来我们必须要进行一些调整，增加一些与所得税征收20%没有关系的房源，同时开拓旅游地产和海外地产。”

　　重庆细则出台对于二手房带来直接冲击，对于针对投资客的高端楼盘也带来一定的冲击。重庆江北嘴某高档楼盘项目总监刘颖表示：“重庆‘国五条’出台之后，抑制了投资者的需求，对改善型和投资型的物业造成了一定的影响，现在投资客在政策出台后非常敏感，这几天我们的项目已经卖不动了。”

　　重庆市的细则中强调，发挥税收调节作用，抑制投资投机性购房，并规定对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房产税。

　　　?温柔加码

　　“重庆国五条其实是温柔一刀！”一位房地产人士表示，“重庆细则中并没有限购政策，其实是留了余地。”

　　据悉，北京版“国五条”细则中明确规定“本市户籍成年单身人士限购1套住房”。此前，北京市还对外地购房者实施了限购政策，规定外地户口需有在京连续5年的社保或纳税证明，方可新购一套房。事实上，从2011年开始，诸多主要城市都实施了限购政策。

　　然而，直到此次重庆版“国五条”细则出台，重庆仍然没有实施限购政策。

　　其实在两会期间，黄奇帆曾经告诉记者，正是由于推出了包括房产税在内的一系列调控手段，中央才同意重庆不搞限购。“现在我们的房价很平稳，我不能说这全是房产税的作用，只能说是重庆调控房地产的‘五招’起了作用。”这五招包括，土地调控、金融调控、投资力度、总量调控、税收调控等五招。而且在2011年重庆实施房产税之外，还进行了大规模的公租房建设。据悉，2012年重庆市就建成公租房1315万平方米，惠及58万群众。而在财力雄厚的北京(2012年北京财政收入3314亿元，重庆1703亿元)，公租房的建设力度却远远逊于重庆。

　　正是基于房产税、惠及民生的公租房建设等措施，重庆房价并没有出现2012年下半年北京、上海等地的飙升。纬联地产发布2012年房地产市场回顾与2013年展望称，2012年，重庆主城区商品房成交均价为6775元/平方米，较2011年小幅下降0.7%，近十年首次同比下跌。同样对重庆房地产交易数据进行监控的某大型房地产企业人士透露，重庆主城区房价在2012年并没有上涨，符合调控预期。

　　然而，在国家层面实施更严厉的调控压力之下，重庆也只能被迫加码房地产调控。这些措施中，加码的措施包括了对“三无人员”在重庆新购二套房征收房产税、同时规定暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　此外，重庆“国五条”细则中重申了“国五条”中的房产转让个人所得税按20%征收的内容。记者咨询重庆地税部门也得到了将会严格征收的答复。但一位税务部门人士坦言，在计算个人所得税应纳税所得额时，要核实房屋原值以及按揭利息、装修费用等合理费用的工作量非常大。

　　　?开发商的利好

　　而在重庆被迫跟随国家层面的要求出台细则之后，开发商却感觉到了利好。

　　容磁地产机构总经理王雪松表示：“对于一手房而言，‘国五条’反而是一个形式上和实质性的利好！”他说，“这次调控，对于二手房而言冲击较大，如果严格实施20%所得税的征收，必然会带来二手房交易的大量萎缩，但是对于重庆这个拥有巨大刚需的市场而言，一旦占市场交易量三分之一的二手房萎缩，必然给一手房带来空间，土地的供应量、新盘开发跟不上之后，短期内市场还会出现供不应求的情况。”

　　记者在采访中，也明显感觉到开发商充满了谨慎的乐观。一位大型本土房企的人士表示：“总体而言，我们是相对乐观的，你看近期的一些拍地情况，都是溢价在50%以上，说明开发商都看好‘国五条’会带来的影响，当然从长期来看，商业地产会更有机会一些。”

　　而从销售的情况来看，3月30日和31日，重庆“国五条”出炉的关键时期，重庆主城区20多家楼盘开盘，销售都比较火热，甚至出现了“月光盘”的情况。

　　一位不愿透露姓名的人士表示：“这次‘国五条’实际上是打击了普通老百姓，让普通老百姓出售二手房以及购买改善型住房都设置了很多障碍，政府却可以加速出售土地，刺激新盘销售，增加未来可以开征房产税的总盘子，2014年全国联网后又可以通过征收房产税，开拓房产税这一巨大税源之后，政府可以不断从房地产这个命根子里获得可观的税收。”