住建部摸底国五条地方细则 房企规避高档房

　　2010年期间，在住建部的督促下，多个地方政府调整了当年度房地产价格控制目标，扩大了限购范围。

　　“到目前为止，不能排除住建部或者国务院针对性地提出要求，调整个别城市房地产价格控制目标和地方调控政策的可能性。”前述接近住建部的权威人士称。对此，前述建设部官员表示不便评价，但他强调，按照国务院的规定，住建部拥有这项权力。

　　住建部动用这一权力亦有先例。2010年，国务院要求各地方政府按照有关要求，进一步扩大限购范围、出台当年度房地产价格控制目标。但部分省区市行动相对滞后，或出台的房价控制目标明显高于社会预期，国务院随即组成联合督查组，对地方政府出台的有关政策进行联合督查。

　　其间，住建部部长姜伟新带队对陕西省落实中央房地产调控政策的情况进行督察，在与陕西省、西安市政府有关负责人谈话期间，姜伟新明确表示西安市出台的当年度房地产价格控制目标明显超过了市场和公众的预期，不利于落实中央政府有关房地产调控的有关精神，并提出要求西安市调整已经出台并公布的房价控制目标。

　　多位住建部人士向记者证实，2010年期间，在住建部的督促下，多个地方政府调整了当年度房地产价格控制目标，扩大了限购范围，但对于2013年是否采用同样的措施，他们除强调拥有这一权力外，均未作出明确的表示。

　　记者了解到，目前，住建部尚未最终确定是否组织由房地产调控部际联席会议参加部门组成的联合调查组对各地方落实调控政策的情况进行督察。这将依据目前住建部正在进行的评估工作，方能最终确定。

　　　??北京：房企规避高档房

　　3月最后两天，“国五条”细则“北京版”如期出台，恰如人们预期，细则对之前争议较大的个税征收标准做了明确的解读：依法严格按转让所得的20%计征个税，同时还确定了除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。

　　一石激起千层浪。业主转让所得按照20%征收个税的规定，一时让卖方市场陷入低迷。原本门庭若市的中介，现在却是无人问津。“已经3天没有任何成交量了，原来一天可以成交3套房，每天来咨询的人都有10多个，现在细则出台了3天，不仅是零成交，买卖双方也都恢复了平静。”北三环一家中介人员李庆玉表示。

　　　?市场急冻

　　在西二环和四环地区，记者走访了我爱我家和链家地产店面，工作人员均称，政策出台以后，成交量有了大幅下降，几乎没人光顾。“一些业主特别是未满5年非唯一住房的业主开始考虑降价，差不多最多可以降10%，比如一套价值300万元的房子，现在价格一般在二百七八十万元就可以出售。”

　　根据细则规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。北京地税局相关负责人表示，纳税人能够确定房屋原值和有关合理费用的，个税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20%税率计算。

　　以一套目前总价200万元的普通二手房计算(非5年内唯一住房)，之前其个税征收标准为总价的1%，即为2万元，假如房主原购房值50万元，那么新政后按照差额的20%计算，也就是30万元，相比之前，房主要出售这套房源的话，需要缴纳的个税增加了28万元，相当于房屋总价的14%。

　　另外细则规定，对于不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

　　继3月30日细则出台以后，如今实际成交中，个税征收标准又是怎样？李庆玉表示，目前中介业务主要还是处理3月30日以前的网签量，“目前并没有一例成交案例，所以市场还没有出现20%的征收标准，但长期看来，房主要出售房源的话，肯定会先按照20%的原则来征收，一般要适应一个月时间后才会有一些反应。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从调控手段角度来讲，通过20%的税收动作一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性。

　　不过，随着二手房市场面临个税调整，它必然会影响到市场的成交量，供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。中国指数研究院数据显示，在北京出台“国五条”细则后，3月31日~4月7日，北京市房地产交易网的网签业务暂时停止，不过截止到30日的统计数据显示，成交量在经过持续上涨后，最后一周恢复到正常甚至以下水平。

　　“如果二手房市场处在比较明显的卖方市场，很有可能把税赋的成本转嫁到下家去，出现叫价的可能性，但是到底会不会发生，还需要看特定时间、特定范围的市场状况，到底是处在买方市场，还是卖方市场当中。”中国房地产学会副会长陈国强说。