楼市涨价动力十足 最严调控政策或虎头蛇尾

　　　□经济视点报记者李晓莹

　　尽管调控升级进行中，但是面对已走过的限购令“市场隆冬”，现涨价动力十足的楼市，依然难言轻松。

　　3月18日，国家统计局发布的今年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，有94%的城市房价上涨，不禁令人倒吸一口冷气。曾经的“史上最严调控政策”，以虎头蛇尾的形象横置在世人面前。

　　“新国五条”尽管从紧、从严、从高，但都是楼市经历过的老政策。此前限购令出台后，用了大半年的时间才使市场下行，“新国五条”若要收到此效恐仍需时日，同时更要看中央在与地方政府的博弈中，能否“铁腕”应对。

　　　房价快速上扬

　　国家统计局数据显示， 2月份70个大中城市中仅有1个城市新建住宅价格下降。虽然郑州房价涨幅领跑中部六省，但是与北上广集体突破2个点相比，尚可算作平稳。其中，广州以3.1%的涨幅领跑全国。

　　数据显示，今年前2个月，全国房地产从开发投资到施工、新开工、竣工面积同比都在上涨，但是涨幅最大的却是销售数据。

　　首2月，全国销售面积同比增长近五成，增速比去年全年提高47.7%，然而销售额更是“技高一筹”，其增长势头盖过销售面积28.1个百分点。

　　尤其是一直受限购令“压抑”的住宅，表现更为强劲，其销售面积比去年增长了55.2%，销售额增长又比销售面积高出32个百分点。

　　房价上涨之快，从销售额涨幅高于销售面积涨幅中可见一斑。然而，对比西、中、东部地区，房价涨幅更是呈现阶梯状递增。

　　数据显示，1~2月，东部地区销售面积增速比去年全年提高57.9%，然其销售额增速提高了79.4%。中部地区销售面积增速提高42.6个百分点，销售额增速提高58.8个百分点。受限购令影响较大的东部地区，量价迅速攀高。

　　　严控供需

　　“国家1、2月份的数据恰恰佐证了‘新国五条’及细则出台的必要性和及时性。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社说，调控政策出台时2月数据已成定局，如果等到两会闭幕以后出台，那么房价上涨势头会更不好控制。

　　楼市的“小阳春”逼迫国家快速出招，但是招招都是“老把式”。回顾近些年调控历程，消费者对此次调控新政颇不以为然。

　　对此，清华大学房地产研究中心主任刘洪玉剖析认为，2010年以前国家多采用收紧银根、地根、改革土地供应方式，以期通过对供给端实施调控防止房地产开发投资过热，但是企业却不是如此自觉。2010年后，国家又重点进行需求方面的管理调控，但是并未同步严格控制供给管理，导致去年年末市场供不应求。

　　如今，新国五条则是在进行更加严格的需求管理的同时，多渠道增加商住用地、加强开发周期条款的执行力度，在需求端和供给端同时用力。

　　　深水博弈

　　由于今年政府换届，对新政府抱有幻想，市场才会在两会召开前“招摇”不已。尽管新政的出台已经为今年的调控定调，但是新政带动的二手房市场“井喷”仍在各地上演。

　　3月14日，国家住房和城乡建设部部长姜伟新再一次重申要“严格”执行新国五条。他说，如果七八个大城市仍以每年十几甚至二十几个百分点增速发展下去，泡沫一旦破裂，将不堪设想。至少这七八个大城市房价要降下来。

　　国家调控10年，真正能让房价“降”的时候并不多，更何况经过2012年的休整，开发商翅膀如今又“硬”起来了。今年1~2月，房地产开发企业到位资金18926亿元，同比增33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。

　　“开发商去年收成不错，不差钱，不会立马降价。国家调控这么多年，也没有什么新招，而地方政府却会‘打太极’把影响化解于无形。”刘社说，要扼住当下房价上涨势头至少要7~8个月以后。

　　她说，房价的起落往往是量在价先，需要待交易量萎缩之后的大半年到一年，开发商资金链紧张了，才会促销，房价才开始松动。然而眼下，在新政的刺激下，二手房交易量尚在井喷，一手房由于新政地方细则尚未出台也未有交易量的下降，价格更不会跌。

　　回顾此前一轮轮调控，在中央与地方政府的博弈中，取胜的总是地方政府。2008年，金融危机解救了楼市，导致了2010年房价大涨；2011年的调控又因去年经济形势不好，国家采取灵活机动经济政策以未严格执行政策收尾。

　　“新政中，中央给了市场很多想象空间，如限购扩容、房产税试点等。如果市场乐观，会有后续政策出台。但是，新国五条能否到位执行，要看这一届政府在与地方政府的博弈中贯彻得如何，是否真正敦促、问责。”刘社说。