中国家庭总净资产高于美国 房市泡沫过大

5月份中国西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心推出的《中国家庭金融调查报告》宣称，“中国自有住房拥有率达九成”，这个数字引发热议，现在他们又正式推出《中国家庭金融调查报告·2012》，结论更是抓取眼球：中国家庭总净资产为69.1万亿美元，美国家庭总净资产为57.1万亿美元，中国家庭总净资产比美国高出21%。这一结论虽然很多人不信，但哈佛大学教授David Wise认为这是合理的：一是中国人口是美国的四倍，家庭总数量高于美国；二是中国的房价迅速上涨。

事实上，如果中国家庭总净资产数字是可靠的话，根据我们的计算，这其实比美国次贷危机前家庭总净资产的“峰值”还高。2007年美国家庭总净资产为68.6万亿美元，低于中国的69.1万亿美元，随后2007年-2009年因为次贷危机导致美国家庭总净资产下跌了25％，跌掉了17.5万亿美元，几乎相当于美国一年的GDP。2009年以后，反弹了12%左右。

由于住房和金融资产在家庭资产里面比重越来越大，所以导致家庭净资产变动也非常频繁。举例来说，一个家庭拥有200万人民币的房子，50万的股票，20万的汽车现值以及30万的存款；同时有100万的按揭债务，5万元的信用卡债务和5万元的汽车贷款，那么家庭净资产就为190万人民币。家庭面对的负债往往都是“固定”的，于是房价和股价的变动都会造成家庭净资产的巨大变动。

我们都知道，这几年股市“熊”透了，所以真正能让中国家庭净资产如此亢奋得比美国次贷危机前峰值还高，“功劳”完全属于房地产。实际上，无论是中国还是美国家庭，房地产占总资产的价值都在80%以上，美国可能更高一点，也许接近90%。房地产狂热也将普通市民催生成百万富翁。只要在中国重点城市购买房产的人，他们从总资产的角度来看都是百万富翁，但是大部分人都拿不出100万现金。

当大家都一股脑买房的时候，如果处于正的经济周期，的确可以在总资产上成为百万富翁，净资产上亦有可观的增长。蜂拥而入会搅动市场情绪，导致房价会更高，相对其他资产项而言（尤其是收入存款项），房地产占总资产的比重会越来越高。这迫使后续的人买房要付出更多的按揭，导致其收入流在房地产债务上面日渐枯竭。

政府和中央银行必须采取“纸币越来越不值钱”的方式印钞，这样不仅托房价，同时也至少导致后续买房者的现金收入流是增长的，不至于枯竭。从形态上看，这有点像一个“庞氏骗局”。

这种做法一定会造成资产不平等。美国的情况是1%的人拥有50.3%的金融资产，而90%的人只拥有美国金融资产的14.4%。中国的比例亦是非常可观。这种不平等必然会转化成不同压力受到的压力不平等。

试着想想，当不管制投资性需求的时候，富人提高房地产配置，其实是普通的人承受房产不断提高其占家庭总资产的比重的压力，这些后买房的普通人将面临着收入流越来越不足，最终他们将无力负担，它的原理跟次级贷款是一样的，都是“房产占家庭总资产的比重提高”后的压力在不同人群的分布，有的可以承受，有的最终在压力下崩溃，并造成连锁性的房价下跌。幸运的是，中国政府已经采取了针对性的措施。

我们认为，《中国家庭金融调查报告·2012》不仅揭示了在房地产泡沫下的“中国家庭净资产泡沫”，也显示了这种泡沫的危险性。中国的家庭净资产甚至超越美国峰值，其中一个主要原因是中国人口为美国人口的4倍，但中国人均收入4千美元，而美国则是4万美元，收入之比是1：10。那么，可以简单计算一下，面对以房地产为主力的家庭净资产泡沫而言，中国人用收入流来应对的压力是美国人的2.5倍。美国已经破灭了，家庭净资产大幅度变动，中国能够避免这种结局吗？

[编辑：庄明钦]