晋江二手房下半年或迎来转机

核心提示：6月一过，二手房市场迎来半年考。盘点晋江上半年的二手房市场，历经“严冬”洗礼的行业人士，都在期待温暖的春天早点到来。

　　上半年，晋江共成交二手商品房325套，成交面积44066.88㎡，同比下降47.9%，其中，两个月成交量均只有30套。不过，受央行降息利好的巨大刺激，6月份成交活跃，达到88套。

　　仔细分析上半年市场的特点，一、二手商品房价格倒挂现象十分突出，一级市场和二级市场甚至打起价格战，争抢刚需客户。此外，随着房地产调控政策的深入，不少市民对于目前是否处在“政策底”仍不十分明朗，依然存在一定的观望情绪。

　　业界人士期待，央行今日下调基准利率，和晋江正在研究制订的购房落户政策及即将大量入市的安置房，将为下半年的市场注入强大动力，或许能一改上半年的格局。

　　■记者 陈青松 陈巧玲 实习生 陈荣汉

　　现象　成交量同比大幅萎缩

　　据来自晋江市住房和城乡规划建设局统计信息显示，1—6月份，晋江共成交二手商品房325套，成交面积44066.88㎡，和去年同期相比，下降47.9%。

　　今年春节以来，晋江二手房市场持续低迷，1月、2月份二手房成交量分别只有30套和43套；3月份，受学区房带动，二手房成交量上升至69套，出现难得的“小阳春”；此后的4月份，刚需被快速消化，学区房购房高峰势头减弱，但成交量保持平稳，仍达到65套；进入5月份，尽管一手房市场创下网签数将近800套的记录，但二手房市场议价空间收窄，买卖双方重新进入博弈，成交量仅30套。

　　“这一数字和去年比较，缩水了很多。”业内人士介绍，去年上半年，晋江二手商品房成交624套，成交面积达到74549.38㎡。

　　受降息刺激 6月成交活跃

　　5月份，央行决定从2012年5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是年内第二次下调。紧随其后，利好政策再现，央行又决定自2012年6月8日起降息。金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，个人住房公积金存贷款利率下调0.2个百分点，而这是近三年半以来央行首次降息。今日，央行时隔一个月再度降息。

　　“政策的利好，刺激一部分刚性需求的释放。”开元房产负责人王雄说，部分被压抑很长一段时间的刚需人群在这个月入市买房。“对于买房者来说，降息是最实实在在的利好。”

　　与此同时，6月份，晋江多家房产中介也出现挂牌量和带看量上升的难得景象。“比起上个月，这个月带看量和挂牌量多了三四成。”晋江市区一家房产中介负责人介绍。

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　　装修房比重大 中小户型最受青睐

　　“装修房占到我们成交的80%，毛坯房不太好卖。”创艺房产店长李陆发坦承，由于性价比明显，装修房成为刚需客户的首选。王雄介绍，和往年区别较大，今年上半年，装修房占到该店二手房成交的七成以上。

　　“对买主来说，装修房的实惠体现在省钱和省事上。”李陆发认为，比起一手房，买主可以省下一笔装修费，直接拎包入住。

　　此外，80—130平方米中小户型最受刚需客户青睐，特别是配套较好的小区，如竹园小区、凤凰城、世纪华庭、兰峰城市花园和华泰小区等。

　　与此同时，议价空间幅度缩小也是特点之一。多家房产中介负责人表示，在买卖双方议价时，由于买家心理价位较低，一般只出一次价，不肯作出让步。这也导致虽然带看量不少，但实际成交却不多。

　　分析 一、二手房争抢刚需客户

　　盘点上半年的晋江二手房现象，一、二手房价格倒挂现象尤为突出。

　　以长兴路板块为例，目前，世纪华庭一大户型套房价格为5100元/㎡。如果包括交易时支付的相关税收，实际交易价格在5600元/㎡左右。然而，在同一板块的永隆·国际社区均价5000元左右，而裕福康城、中奥·名雅居均价也在5500元左右。其中，永隆·国际社还推出3968元/㎡和4088元/㎡特价房。

　　“在价格上，一手房价格和二手房持平，甚至比二手房还低。”东禾21世纪不动产新华店业务经理徐秀兰介绍，今年上半年，房地产开发商调整营销策略，以价换量，对二手房市场冲击很大。“为了争抢顾客，双方甚至要打价格战。

　　在“以价换量”的行列中，不乏也有国内一线地产商的身影。5月26日，晋江万达广场推出精品小户型，起价5385元/㎡，均价也在6000元/㎡，相比于去年均价7000元/㎡，价格优惠幅度扩大，受到热捧。

　　不过，业内人士认为，打价格战房产中介的优势并不明显，最大原因在于二手房东不会主动降价抛售。

　　仍以世纪华庭为例，2008年陈先生购买一套10层套房，价格4000元/㎡，包括装修费用在内，只有卖出6000元/㎡才能保本。“如果低于这个价格，就要亏了。”陈先生说。

　　记者在采访中出现，晋江市区二手房价格集中在5000—6000元，低于5000元不多，要么就是房子年代较久或小区配套不完善。“在售的二手房大部分是在晋江房价处于高位时买入，因此，成本就卡在那里，降价空间幅度不大。”李陆发分析。

　　出现这一现象的原因，还在于同一、二线城市比较，晋江在房地产政策调控前房价并不算太高，就算是房价顶峰时期，卖得最贵楼盘的价格也在8000元/㎡左右。业内人士认为，在房地产调控政策的影响下，一手房价格已逐渐回归理性价位。

　　“买房还是以自住性的顾客为主，他们没有资金的压力，并不急于卖房。”王雄分析，晋江炒房客不多也是造成这种现象的原因之一。如果市场上出现大量炒房客，在调控政策的影响下，有资金压力的炒房客就会降价抛售，从而造成二手房价格下跌。

　　在这样的竞争下，刚需性客户自然成为双方争抢的客源。然而，在价格优势面前，一手房吸引了大批刚需人群。“作为普通的消费者，花同样的钱大多数人都会选择买新房子住。”王雄认为，新小区以其规划合理和配套完善而优势明显，抢走大量顾客。[NT:PAGE=ijjnews$]

　　持币观望者依然存在

　　一方面是晋江房地产市场逐渐回暖，5月份商品住宅网签创下近800套佳绩，另一方面却是二手房市场仍不见“市场底”，同期商品房成交创下年内新低30套。

　　业内人士分析，造成这种冰火两重天的现象，表明市场仍然存在一定的观望情绪。“特别是政府发出明确信号，抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。”这位人士介绍，目前，买主和卖主博弈加深，买主希望国家调控政策进一步发力，把房价降下来；而卖主期望政策放松，提高房价。

　　“二手房持有者大多有一定实力，不急着卖，可以自住或出租。”南新房产晋江区域经理习勇表示。

　　在晋江市区一所中学教书的杨先生去年刚结婚，仍住在宿舍内，急于想买一套房子。虽然他走了多个楼盘，也感觉房价降了不少。不过，杨先生仍没有下定决心。“说不定将来会更低，现在不急着出手。”采访中，多家房产中介负责人表示，和杨先生持有同样想法的客户不在少数。

　　“平均下来我们一个月带看客户20多组，不过，成交只有一两个。”王雄表示，大多数的客户还想在等一等。“降价空间已经很小了，业主不可能做赔本生意。”

　　下半年或迎来转机

　　自今年1月份以来，晋江二手房市场出现回暖迹象，特别是6月份，成交数达到88套。这种回升，业内人士称之为“消耗性”回暖。其间出手的刚性需求，多为去年甚至更早前所累积的需求，在房价适当回落、房贷有所放松的情况下出手。

　　要想持续“回暖”，二手房市场不仅要吸引更多刚需客户入市，还要积极争取改善型需求入场承接。

　　晋江民营企业众多，外来人口100多万，蕴藏着巨大刚性需求，特别是随着外来工子女入学要求的增加，这部分需求愈加明显。让人期待的是，晋江正在研究制订外来人员购房落户管理的有关政策。如果此项政策出台，将为房地产市场带来深远影响。

　　此外，6月利率下调，减轻购房者的负担，同时也在冰释着购房者的观望心理，市场显然已开始焕发生机。行业人士对后市更加有信心，认为整个市场已经渐渐走出最低迷的时期，开始稳步回暖。

　　至于对价格走势的判断，下半年，二手房价格基本维持稳定。业内人士分析，在调控政策的影响下，二手房价格已处于相对较低位置，下降空间不大。此时，也是刚需客户出手的较好时机。

　　值得关注的是，业内一些专家认为，在“稳增长”的大背景下，央行再度采取下调基准利率行动，同时，即将大量入市的安置房，也将为晋江二手房市场回暖注入强大动力。

　　由于看好后市，一些实力较强的房产中介正根据市场行情，制订扩店计划。在市场调整期扩张门店，不失为抢占市场份额的有利时机。

[编辑：庄明钦]

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