一线城市豪宅与普通刚需住宅“两头热”

“豪宅产品卖的不仅仅是住房，更是一种生活方式。润西山项目热卖，部分房源甚至出现多组客户抢购，这说明市场对高端产品依然很认可。”华润置地北京大区总经理蒋智生对中国证券报记者表示。蒋智生所介绍的“润西山”，正是北京西部的半山别墅，该项目在没进行推广的情况下，首期产品便告售罄。

类似的情况也发生在“旭辉御府”、“公元九里”、“保利中央公园”等豪宅项目的现场。旭辉集团营销总监刘巧虹介绍，五一期间，旭辉御府单日销售突破1亿元；近期推出的236平方米户型认购情况也十分理想。除豪宅产品外，中小户型的纯刚需产品也持续热销。5月16日晚，龙湖时代天街推新盘，开盘仅20分钟便销售150套。该项目已实现“八开八罄”的销售业绩。

业内人士指出，豪宅产品与普通刚需住宅“两头热”，是目前楼市的总体特征。豪宅热销主要缘于居住品质升级及奢侈享受型需求的释放；而政策微调及房价见底预期则直接推动刚需群体集中入市。

普宅：价跌带动量涨

在经历4月的小幅低迷后，5月，北京等一线城市的楼市成交迎来回暖。来自北京市住建委的数据显示，5月上半月(5月1日-15日)，北京共成交住宅9703套，创今年以来新高，较4月同期上升45.4%，较去年同期上升44%。

值得注意的是，5月15日，北京新建商品住宅网签总量达661套，创近5个月来的新高。不少业内人士认为，本轮调控带来的楼市最困难时期正在过去，各地楼市逐步转入复苏期。

成交复苏主要源于价格下调已较为充分。5月上半月，普通住宅的成交均价为19666元/平方米，仍维持在2万元/平方米以下。比4月略有回调，这是北京房价连续4个月环比下跌。

在5月上半月成交套数最多的10个商品房项目中，8个项目的成交均价低于2万元/平方米。其中，销售量最高的“首开常青藤”项目均价为18161元/平方米，与该项目4月21827元/平方米的均价相比下降16.8%，成为最主要的降价项目。

自今年3月以来，北京地区住宅成交价一直维持在2万元/平方米以下，除企业主动降价外，项目的郊区化也是一大原因。多家机构预测，随着资金压力的继续加大，未来北京地区主动实施“以价换量”的项目会越来越多，但总体降价空间不大，未来房价将以稳为主。

除北京外，不少热点城市楼市的成交量也在回升。5月前13天，上海新建商品住宅成交34.2万平方米，较4月同期提升48.1%。上周广州市新建商品房住宅网签2338套，刷新“新国八条”出台以来的新纪录。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，首套房信贷松动以及全国超过30个城市的政策微调，使购房者预判市场将走出低谷，入市的积极性有所提高。同时，新房和二手房市场不少项目的价格有所松动，市场供应的项目也开始增多，为市场提供了不少价位、户型合适的房源，促进了成交。

豪宅：差异定位制胜

进入二季度，一线城市豪宅项目入市量环比将有显著增长。除价格优惠外，豪宅项目纷纷采取差异定位制胜的策略。华润置地·润西山联排别墅单套总价在1400万元-2400万元，该项目打出“送400万精装”的广告吸引高端客群。项目首期已告售罄，二期开盘前的认购率也已较高。

“西山别墅区作为京城顶级别墅云集的板块，土地供应十分稀缺，一直存在供不应求的市场现象。”有业内专家表示，近年来，随着传统西山别墅区域的持续开发和存量消化，该区域已经接近饱和；受此影响，位于“大西山”板块的华润润西山一直较为引人注目。

业内人士指出，从2007年区域有一波高潮供应之后，此后数年该区域再也无法形成规模供应，新入市项目寥寥无几。目前，不少项目即使售价超过千万甚至几千万，也依然受到市场的追捧。根据市场调研，2010年至今，该区域别墅的售价持续攀升，目前区域在售别墅项目单价已经普遍高于4万元，最高的已近10万元。

无独有偶，城市低密度花园洋房“旭辉御府”也在演绎逆市热销的故事。去年7月，该项目就曾创下京城当月销售与签约金额的双料冠军。今年3月，旭辉御府中央位置160平方米-230平方米房源开盘当天即告售罄。目前，该项目即将推出236平方米水岸观邸，到访客户的购房意愿十分明显。

“既拥有优越区位资源与园林景观，又是低密度舒适的花园洋房；这类产品迎合了中产阶层的改善型居住需求，又具备一定的升值空间，因此受到市场欢迎。”业内人士表示。

走势：供应下滑支撑价格

“强市卖价格，弱市卖产品”。调控之下，开发商普遍开始延缓拿地、暂停开工，同时精耕细作研究产品。这使未来楼市供应量下滑。

据中原机构统计，2012年前4个月，十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，是自2008年以来的最低水平。

值得注意的是，富力、华润、金地和绿城已连续4个月都没有增加新的土地储备。而龙头老大万科拿地速度也明显放缓。数据显示，前4个月万科累计销售金额为385亿元，其权益购地金额仅为26亿元，购地金额与销售金额的比值仅为7%。即使在深受金融危机影响的2008年，万科这一比值亦维持在约30%的水平。

在开发商购地不积极的背景下，各地供应也处于近几年低位。据中原集团研究中心对13个重点城市的土地市场监测数据显示，在土地供应方面，除重庆大幅放量外，其余城市供应量依然偏低，延续今年以来的低迷状况。而土地成交继续在低位徘徊，较今年前三个月均值缩减超过4成。前四月，13城市宅地供应量及成交量同比分别缩减约25%、30%，均处于近5年中的同期低位。受土地成交量显著萎缩影响，前四月13城市土地出让金同比大降约40%。

“一方面，商品房销售升温，另一方面，房地产开发降温。楼市供需将寻找新的平衡，而供应下滑将对房价起到支撑作用。”业内人士坦言。

   [编辑：枫琳]