房价上半年筑底 金秋厦门或再迎购房良机

核心提示：根据厦门房地产联合网数据，3月厦门全市住宅成交3373套，环比上涨108.08%。同时，成交数据创下32个月以来的新高，房地产一月间回到了2009年的火爆！然而，就在今年1月，住宅成交量才跌入冰点，月成交仅837套，达到2010年以来最低点！从最低谷攀上最高峰，一季度楼市经历了“过山车”般的走势，前景愈发难测。

　　资深厦门房地产代理研究机构立丹行和城市年轮最近发布了其一季度市场报告显示，立丹行用“市场冷够了，忍够了”来形容一季度的形势大逆转，而市场骤然升温让两家机构对后市皆较为乐观，“二季度仍将持续热销，价格下行空间进一步缩小”———这一判断，恐怕会令许多观望者失望。城市年轮建议，五一、金秋将成购房时机，有意购房的观望者应重点把握。

　　一季度楼市分析

　　刚需族托市 多方力量促成交

　　立丹行一季度研究报告指出，2012年第一季度厦门全市住宅月销售量呈逐月攀升态势，2月销量18万㎡，环比增长100%；3月份更是达38万㎡，环比大幅增长111%。第一季度厦门住宅总销量为65万㎡，高于历年同期平均水平62万㎡，市场回暖明显。

　　市场大逆转的背后，有多方因素推动。从供需角度看，开发商在库存压力大而限购政策看不到取消期限的情况下，开始放缓住宅新增供应量脚步，采取降价促销措施，此时刚性购房者压抑一年的需求再也忍不住，在价格诱惑下不再等待，市场1月份触底后迎来反弹，一波购房需求集中爆发。多盘新推，供需互动渐良好。

　　外部因素变化也是刚需爆发的一大诱因。年后政府有关部门及各大金融机构释放出对首次置业实现差别化信贷的利好消息有力撬动刚需，厦门本地各银行首套房贷重回基准利率，部分银行甚至出现折扣优惠，“利率打折比住房降价省的钱更多”，这种认识已加快买房人的步伐。

　　保刚需定调后，厦门市政府对相关政策的合理微调也减少了购房成本。岛内外普通住宅标准首次有所区分，同时调高总价限度，进一步扩大普通住房范围。其次，厦门调高公积金房贷额度且可“商转公”，使更多刚需购房者受益。

　　小户型受宠 降价盘热销

　　由于刚需为市场购房主力，一季度住宅供销皆以中小户型产品为主。立丹行数据显示，一季度厦门全市新增商品住宅3553套，其中≤90平方米产品占比25%，90-144平方米产品占57%。第一季度供应以首次置业和首次改善型产品为主力。销售方面，首改产品为去化主力，去化占比保持在50%以上。

　　降价房企“以价换量”策略试水成功。立丹行分析，一季度厦门在售130个项目，位列前十名项目占总销量51%（相当于8%项目占51%销量），位列前二十名项目占总销量70%（17%项目占70%销量）。70%销量集中在不足20%项目上。据统计，排行前二十名约有2/3的项目价格有不同程度下跌，降价幅度达7%-24%。而某些高端品质楼盘则沉寂待市，未现价格松动，销量低迷。

　　整体房价现下行 各区均价仍坚挺

　　城市年轮统计，2012年1、2月，厦门住宅成交均价分别为11752和11352元/㎡，2月房价环比下跌3.39%，3月新推楼盘下调价格预期，月度均价仍有新的下调（据中国指数研究院数据，厦门3月住宅成交均价环比跌0.14%）。第一季度厦门房价呈下行趋势。

　　但深入考察可以发现，各区域总体均价并没有明显下行，刚需成交依然支撑着总体房价。统计数据显示，2月份除湖里区成交均价出现大幅下降外，其他各区均价下降仍不明显。2月思明住宅成交均价19744元/㎡，集美区住宅成交均价9133元/㎡，同安区均价6878元/㎡，翔安区均价7918元/㎡，海沧区均价10235元/㎡，尽管岛内外楼盘促销频频，但此五区总体成交均价尚未呈现明显下跌，唯有湖里区成交均价19957元/㎡，环比1月明显下降26.19%。

　　价格未现明显下行的原因，可能与二手房有关。与一手盘降价促销不同，二手房价格异常坚挺，在一季度回暖明显，看房量显著增长，议价空间收窄，卖方市场悄然来临。

　　后市预测

　　市场供应量大增 刚需持续井喷

　　3月份的火爆行情使更多楼盘计划在二季度开盘。城市年轮统计，仅4月，岛内外16个楼盘将有开盘或加推举动，市场供应量大增。整个第二季度供应楼盘多达32个，多盘入市抢客。

　　而根据全国“两会”政府工作报告，立丹行判断，年内调控加码可能性低，将维持原有限购政策；中央为楼市调控定调，地方政府松绑政策难以实行；中央保护合理购房需求，对于首购房定向放松，首套房信贷基准利率将降低，刚需将持续释放，支撑市场；调控楼市政策趋长期化，限购限价等行政手段的退出要等到房地产税等长效机制全面铺开。

　　在限购政策维持背景下，差别化信贷松绑、更多刚需盘降价入市将引发刚需持续井喷。

　　产品结构集中 直指刚需

　　报告显示，二季度所推多为中小户型房源，注重性价比，营销对象直指刚需。立丹行机构指出，一季度厦门120㎡以上产品供应比例有所增加，但市场整体供应仍以90~120㎡刚需产品为主。在政策环境仍然持续高压下，再次改善需求难以释放，市场供销结构将继续以中小户型产品（80-144㎡）为主。4月拟推项目中，以中小户型为主要供应产品，占全市拟推项目总量77%，住宅市场结构从多元化向中小户型为集中供应转变，参与“以价换量”开发商数量增多。

　　下行空间渐小 价格上半年筑底

　　虽然“总理房价”显示中央调控决心，但两机构对房价走势的预期恐怕令观望者失望。

　　两机构认为，一季度的存款准备金率下降和首套房贷回归基准利率是一次政策微调的“窗口期”，为保发展保刚需，短期内该现行政策仍将持续，不会转向紧缩。在此情况下，随着刚需客陆续进场，成交持续井喷，开发商库存压力将得到部分释放，资金状况转好，价格下行空间将进一步缩小。立丹行机构更直接指出，房价向下调整将在上半年完成。

　　五一、金秋将成购房时机

　　观望者可把握

　　不过，对于观望的购房者来说，下半年仍有较好的购房时机。城市年轮机构认为，房企降价跑量将延续至“五一”前后，此时一手住宅定价合理，入手较为适宜。但仍持观望情绪的购房者，因二次微调机会的存在，9、10月的“小金秋”亦值得期待。

　　城市年轮判断，随着刚需的持续消耗，6月份起，供需双方将进入一段相对“冷静期”。三季度开始，住房信息系统扩大联网，投资投机进一步受抑制。同时供地指标从紧，土地出让走低，若届时二手房市场未能跟进，则楼市观望情绪将重现，成交或再陷低迷。对于观望者来说，这可能是一次购房时机。

　　在此之后，由于四季度召开十八大，会期前后或再迎一次微调“窗口期”，部分城市的限购政策和房产税政策可能做出微调，市场需求或再度爆发。

　　（以上观点属机构研究意见，不代表本报立场。特别感谢立丹行机构、城市年轮机构提供研究报告资料。）

■记者 蔡盈盈

[编辑：枫琳]