租赁抢手价格坚挺 买房就买学区房！

　　■记者 蔡盈盈 吴婉治

　　核心提示：上周，本刊报道“四季度10多个楼盘入市，更多选择、更难抉择———晋江置业面临幸福的烦恼”引起了许多购房者、特别是刚需客的共鸣。读者张先生致电记者，道出了其困惑，而他更关心的是，在选择面增多、政策又打压的情况下，什么样的房源最抗跌、最值得购买？

　　“孩子即将出生，不管怎么调控，我们总是要买房，但买什么房才不怕调控？”张先生的问题，也是广大购房者最关心的问题。本周，本刊推出的“晋江置业大参考”之一，将针对这点，以刚需客的需求为视角，为购房者答疑解惑。如您有独特的买房心得，欢迎加入QQ群：25913436，与我们交流看法。

　　盘多量多 推盘小高峰来临

　　目前，晋江市区多个项目正摩拳擦掌，准备上阵。前三季度，世纪大道沿线晋江万达广场、世茂·御龙湾、宝龙城市广场三大综合体项目陆续入市，汇聚成市场焦点，四季度，更多的楼盘将来争艳，市场供应格局发生改变，福埔社区、长兴路沿线楼盘开始活跃。

　　福埔社区两大老盘再推新房源。据了解，继兰峰城市花园国庆期间推出A区住宅收官之作后，华泰国际新城八期二批房源也计划于月底亮相。

　　长兴路沿线多个楼盘更将集中入市。凯旋国际国庆前夕推出三期，宝龙国际社区计划年内加推新房源，永隆·国际社区、报业·新闻花苑、裕福康城、中奥名雅居等即将开盘或首次对外公开。这4个尚无房源入市的纯新盘的集体动作，将增加长兴路的影响力，改变现有楼市格局。另外，市区周边项目———位于江滨南路与陈泉路交界处泉商环球广场继10月15日项目接待中心正式公开后，一期也将于近期开盘。

　　刚需购房 关注教育因素

　　诸多楼盘入市，购房者如何取舍？现如今，调控未见放松，银行利率不断上调，一线城市不断传来降价声，购房时机是否正确？如何规避大势风险、挑选正确的那套房，成为面临买房需要人群的迫切需求。“这就像一个人年龄到了，急着结婚一样，但他看看周边离婚的人越来越多，也得谨慎点挑到对的人。”张先生开玩笑地说。

　　对此，业内人士认为，对于改善性购房者，应更多从自身需求出发，比如老年人有休闲、就医需要，就要求楼盘社区园林条件好，临近公园或医院；如果住房是用作周末休闲度假用，则考虑周边景观应更重于生活便利。对于首次置业者，把握本报楼市周刊上周总结的三大原则十分重要：一是先考虑经济承受能力；二是教育问题；三是户型。

　　“教育问题的重要性应该予以更多关注。” 搜屋房产负责人蔡清风特别指出，“大多数没有孩子的年轻置业者更倾向于选择环境便利、景观优质的楼盘，忽略教育问题。但是孩子出生后，这个问题就会凸显，许多两三岁小孩的家长购房首要考虑教育。”

　　由于换房成本越来越高，蔡清风更建议一步到位购房。“年轻人首次置业时如果考虑周全些，预见性购买拥有教育资源的住宅，便能省不少心。”他指出，“为了下一代的成长教育，许多人不得不忍受十来万的换房成本。”

　　换房成本如何测算？以换一套学校附近的住宅来说，假设房价6000元/平方米，面积100平方米，需要缴纳的契税就是1.8万元，假如该住宅为未满5年转让，还得缴纳更高的营业税、个税等税收。据业内人士测算，一般税费要占购房成本的8个点左右。“另外，许多人购买二手房后还会重新装修，装修成本也是一笔大支出。”

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　　房价居高 学区房最抗跌

　　然而记者接触不少首次置业者发现，大多数欲婚或新婚的购房者，还未真正重视教育的重要性。在对周边同事的一个小规模调查中，多数人选择住房的第一要素还是地段。“当然是地段好最重要，生活便利，升值潜力也高。”同事小许的总结是普遍看法。

　　其实，从厦门、泉州等周边城市来看，学区房的保值性显而易见。厦门高鹏房地产营销策划有限公司副总经理陈咏玫介绍，位于厦门名校槟榔小学附近的南湖中祥大厦，由于划入槟榔小学招生片区，自交房以来，在二手房市场价格居高不下。“楼盘已有五六年房龄，而且自身存在物业管理不佳、绿化差等问题，但目前房价还是在25000元/平方米左右。”作为资深中介人士，陈咏玫认为，在任何时候，学区房都经久不衰，抗跌性可谓最强。“即使2008年经济危机时期，学区房房价下跌空间也不大。”

　　位于思明区莲花南路的厦门第二实验小学是厦门名校，其周边的房源也十分受欢迎。该学校老师许罗娜告诉记者，她在这里任教20多年，只见周边的房价节节上涨，不见下跌。“附近一个楼盘原是烂尾楼，后面挂钩学校，购房即有入校名额，也就卖光。”

　　记者以购房者身份走进厦门第二实验小学对面的一家中介，店长立刻咨询是否买学区房，并问小孩年龄以配对不同房源。“一个住房6年内只有一个上学名额。假如你的孩子明年需要入学，所购住宅名额下的孩子，明年就须毕业。”中介解释，这里的房源流转率十分高，几乎一空置就有人接手。记者随后看了正对学校的一栋1993年建房源，面积86平方米的小三房售价138万元，单价在16000元/平方米左右。这个价位，在同样房龄的二手房中，实属高位。

　　不仅售价高，学区房租金也高。泉州圣湖片区房源，由于圣湖幼儿园、圣湖小学、泉州五中分校等名校分布其中，30平方米单身公寓租金就能达到1100~1300元/月。

　　租赁抢手 开学季供不应求

　　在晋江，一些学区房的房源租赁潮在开学季也会出现。东禾21不动产业务经理曾伟谋介绍，9月开学初，位于晋江实验小学附近的楼盘租赁单大增。“福隆商业广场房源基本抛出便有人租，供不应求。”据了解，附近另一中介名流不动产的交易也出现类似情况。

　　晋江的情况有些特殊。目前学校招生与邻近楼盘并无划片挂钩，而是以户籍区划，服务小学所在社区或街道的居民子女，新盘业主子女并未能以就近原则直接就读邻近中小学。这使晋江名校附近的学区房流转率不如其他城市高，但由于地利之便，学区房租赁市场就十分火爆。

　　“取得入学资格的适龄儿童家长，住家距离学校较远的，很多会选择就近租房陪读，方便照顾子女。”曾伟谋分析。

　　靠近学区的一手房也十分受市场欢迎。比如翰林春天，正对晋江实验小学的二期房源仅388套，均价将近8000元/平方米在晋江已居高位，但6月底开盘以来，仅剩几十套。据透露，由于稀缺开发商或考虑适当上调价格。

　　二手房市场中，湖光西路的安置房东岩苑、翠山苑等，由于邻近晋江实验小学，价位又实惠，成为今年二手房市场最活跃片区。据益华房产房产顾问洪文亮介绍，翠山苑、东岩苑都出现较大幅度的涨价，从去年的4000多元/平方米涨到到今年5000多元/平方米。

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　　1公里内教育楼盘信息

　　———下周奉上

　　“虽然楼盘不与入学挂钩，但从经验看，选择离学校较近的楼盘，对日后生活便利与抗跌性都较有保证。”蔡清风认为。

　　鉴于上述学区房租赁价值的体现，这个观点多数为业内所认同。有人指出，由于之前晋江一手楼盘可选择面不多，购房者往往忽略教育因素，但现在选择面多了，无论从自住还是投资角度看，学区房都是一个重要选项。

　　“离学校近就是优势，想想那些为了接送孩子早早起床又急急下班的家长，就知道近有多方便了。”张先生感叹。

　　显然，对于正成为购房主力的75、80后群体，由于家庭中新生力量的到来，教育正在成为越来越重要的买房因素，那么，在晋江，又有哪些教育楼盘？下周起，我们将锁定市区各学校1公里范围内的楼盘，为您的置业参考奉上一份信息大餐！1公里，步行可达的距离，哪些楼盘拥有这些优势，敬请关注本报楼市周刊下周报道。

  [编辑：明钦]

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