前8月房地产信托规模1549亿元 明股实债成楼市躁动推手

8月以来，伴随楼市的“突发”高烧，房地产信托突增。用益信托最新统计数据显示，8月房地产集合信托共发行63只产品，总额237.8亿元，而上年同期则为158.1亿元，在规模上同比上涨50.4%，较7月的195.9亿元环比上涨21.4%。同时，此前“明股实债”禁令也早已被机构抛到九霄云外，对房企的“股权投资”再度成为信托行业的“香饽饽”。

有消息人士称，监管层正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政，其中或将大幅提高房企发债准入门槛，并对房企各类分项指标进行具体规定，进一步加强监管。再加上地方政府调控政策收紧，房地产业的高烧或将随着货币政策调整而降温。

动态 8月信托融资跳涨

现阶段房地产市场疯狂的根本原因，便是大量热钱的涌入，而其中，一直是房企重要融资渠道的信托当然不会错过这个黄金时段。用益信托统计数据显示，2016年1-8月份，集合信托市场上共计发行595只房地产信托产品，发行规模达1549.16亿元，同比上涨13.7%。

具体来看，8月单月，房地产集合信托共发行63只总额237.8亿元，较上年同期158.1亿元同比上涨50.4%。同时，从环比来看，8月信托发行额较上月的195.9亿元环比上涨21.4%。

值得注意的是，随着房地产市场降温以及“去库存”政策的推出，自2015年以来，在信托资金投向中，房地产行业占比整体呈下滑趋势。信托业协会发布的数据显示，2016年第二季度，房地产信托总体规模1.31万亿元，占比8.52%，规模、占比均出现不同程度下滑。

国投泰康信托研究发展部报告显示，2016年以来，集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月的167亿元，集合类房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

业内人士指出，房地产集合信托产品的发行在经历一年多的萎缩后，大幅跳涨升温。仅9月第三周成立的60款集合信托产品中，房地产领域共成立9款产品，募集资金28.03亿元，融资规模居首，占信托募资总额30.45%。

“由于房企的资金缺口和沉重的融资成本，房企老板可以说把能使用的融资方式几乎都用上了。”有机构人士表示。

警示 “明股实债”再抬头

房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务。统计显示，今年以来发行房地产信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比达72%。前8个月，房地产信托发行规模达50亿元以上的信托公司多达8家，分别为四川信托、中建投信托、中融信托、中铁信托、爱建信托、五矿信托、大业信托和杭工商信托。

“信托公司正逐步改变原来必须的抵质押融资，对于实力强劲、有发展前景的房企，可以考虑股权投资。”格上理财研究员樊迪表示，信托公司转换成这种模式，可更好地控制风险，信托公司可以派人进行现场管理，比如出席董事会、享有一票否决权、保管财务印章等方式，实现对房地产项目的全面监控，尽可能降低风险。

数据显示，2015年涉及股权投资的房地产信托占房地产信托总额比例约为39.7%，到2016年上半年，该比例约为45%，而7月1日至今，该比例上升至55.5%。从8月单月来看，涉及股权投资项目占总数比例也达50%。

具体来看，8月30日，房企阳光城披露，拟实施融资方案，由五矿信托以3.47亿元价格，受让其全资子公司持有的长沙中泛置业有限公司20%股权，期限不超过12个月，到期后由阳光城全资以3.47亿元回购上述股权。7月15日，地产公司华夏幸福披露，平安信托拟成立信托计划募集不超过20亿元资金向华夏幸福下属子公司怀来京御房地产开发有限公司增资。

不过，在云南信托研发部负责人王和俊看来，做明股实股的项目不容易，今年上半年几家信托公司利润逆势上涨，利润大幅增长的原因便是进行大量地产股权投资，与开发商同股同权，但实际情况便不得而知。“就看是真股权还是假股权，因为信托公司难以像地产商那样专业，对于管理、资金的监管大多最后不得不委托原开发商。”王和俊认为，从目前的情况来看，市场上大都还是偏重于“明股实债”。

据介绍，所谓“明股实债”，就是表面上是股权投资，实际是双方通过抽屉协议写明仅持有股份、分享收益，但实质并不参与管理。同时，需在协议中注明在特定时间内，另一方需无条件按约定价格或条件，转让或回购这部分股权。有业内人士坦言，“明股实债”的好处在于优化融资方资产负债表，但坏处在于融资成本较高。

调控 政策收紧“风暴”或爆发

27日，有消息人士称，监管层正酝酿针对房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理。未来将强化对发行人的信息披露和偿债能力要求，强化增信措施和债券契约条款安排，强化募集资金用途管理，构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，实现总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控。其中，房企发行债券资质为主体评级AA及以上的房地产企业，同时还需满足境内外上市公司、省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业、以房地产为主的央企、中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企条件之一。此外，还对净利润、除预收款后资产负债率、存货价值、开发成本进行监管分类。

消息指出，在目前交易所申报的发债企业中，有53家企业不符合基础范围的要求；而在111家符合基础范围要求的企业中，12家房企被划入风险类，而25家被列入关注类。

上海银监局此前发文指出，银行需立即终止与违规房产中介合作，表示对于为购房人提供或参与首付款或尾款等融资服务，曾制造或参与制造假按揭、欺诈和套取银行信用，向银行推荐的个人住房贷款中集中爆发不良贷款的，发布未经产权人书面委托的房源信息和隐瞒抵押等5项违规行为的房地产中介机构，商业银行应立即终止与其合作关系，并将其列入黑名单报送上海市银行同业公会。并明确商业银行不得与合作机构相互勾结提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务，不得将金融服务与中介服务捆绑，不得以“返佣”形式给予或变相给予中介机构经济利益。

对此，业内人士认为，资金与宏观政策的集中收紧，投资客的狂欢将随着货币政策调整而告一段落，以杠杆推动的增长前景难以长期支撑。预计房地产销售面积同比增速将在四季度放缓至10%-15%，并在2017年降至0，而投资亦如此。