春节“探楼市、盘库存”系列一：风险城市如何破局？

　　　5.破局之道：大中城市加快经济转型；小城市明确城市定位；土地供应优化结构、产品调整迎合市场需求

　　针对目前楼市库存高企的现状，中央已出台相应政策鼓励住房需求，比如继续放款公积金政策，放松货币信贷及财政政策，鼓励更多的就业群体特别是新就业或低收入群体购房，适度调整二手房转让税费，加大对改善性住房需求的支持力度等，同时也积极推进住房保障货币化改革，建立符合当地城市发展状况的住房保障体系，逐步健全房地产长效机制，比如各地因城施策，加快户籍改革进程、健全城乡发展一体化体制以及加快以环渤海地区、长江经济带、珠三角城市群为代表的区域一体化的发展等。地方政府也已放缓或暂停高库存地区土地供应。

　　除此之外，针对具有楼市风险的城市，库存去化的其他策略可归纳为以下几点：

　　　大中城市加快调整产业结构，促进经济转型升级

　　对于经济结构不合理的大中城市，比如二线城市沈阳、长春等，去库存的方法在于加快调整产业结构，促进经济转型升级。具体来说，就是从城市的产业结构入手，降低第二产业在经济结构中的占比，引入新兴产业，大力发展第三产业，通过产业结构的优化调整促成经济转型升级。经济一旦转型成功将赋予城市新的活力以及带给城市更多的就业机会，带动人口回流及外来人口长期导入，进而在产城融合的进程中产生大规模的置业需求。

　　另外，推动大众创业、万众创新，也将进一步促进城市产业结构的优化，从而提高居民的收入水平，增强居民购买力。

　　　小城市明确城市定位，加快城市建设，增强人口吸附力

　　未来，大城市发展将成为一种趋势。在此过程中，小城市应围绕区域中心城市，结合自身特点及资源禀赋优势，明确城市定位，加快建设与自身资源禀赋相匹配的城市配套，从而在区域经济一体化发展大潮中，抓住机遇，主动承接区域中心城市的产业转移，增强对外来人口的吸引力。

　　明确城市定位后，应进一步加快城市基础设施建设，加强新城新区基础设施建设以及老城区更新换代基础设施的建设力度，加大交通、购物、学校、医院等资源的建设，提高城市的可居住性，比如增加公交线路、道路维修、建设商场、建设农贸市场、增加医疗设施等与生活密切相关的基础设施，提升城市的人口吸附能力。

　　　土地供应优化结构、产品调整迎合市场需求

　　从市场角度看，一方面，要优化土地供应结构。结合当地市场实际情况，适时、适量推出住宅和商办用地；同时对于未开发的房地产用地，也可根据城市的特征，通过转型利用等方式盘活存量土地，比如增加产业地产、养老地产、文化地产等新型地产需求。

　　另一方面，需对产品进行针对性调整，迎合市场需求。针对住宅市场，优化产品结构、适时降低价格。应结合当地人口结构、年龄分段、居民购房特点等，以消费者需求为导向，找准购房者的诉求点，合理调整产品结构和价格，推出适合当地居民需求的产品，拒绝产品同质化。随着全面二孩政策的实施，侧重于四房、五房的改善型需求将持续释放，因此符合这类改善型需求的产品也应适当增加。