春节“探楼市、盘库存”系列一：风险城市如何破局？

　　　3.吸引力弱：人口流向临近中心城市，外来人口少，楼市需求不足

　　这类城市经济基础薄弱，人口吸附能力差，流出的人口多数涌入临近中心城市，比如湖北荆州、武穴、随州的流出人口多数涌入武汉，陕西华阴多涌入西安，福建龙岩的人口被厦门分流等。另一方面，城市定位不明确，城市吸引力较弱，外来人口偏少，在承接一线及热点二线城市人口外溢方面无优势，比如河北定兴在承接北京外溢人口方面不及廊坊、高碑店等城市。

　　　湖北荆州：人口净流出，楼市如何蜕变？

　　人口净流出。荆州市辖沙市区、荆州区两个市辖区，公安、江陵、监利3个县，代管洪湖、松滋、石首3个县级市。与多数三四线城市相同，荆州对于人口的吸附能力较差，属于人口净流出城市。2014年全市户籍人口658万人，常住人口574万人，两者之差超过80万人。多数人口涌入武汉、广州、深圳等区域核心城市。荆州城镇人口284万人，户籍城镇化率达到43%，处于城镇化快速发展阶段，未来仍将有大量人口涌入城市。

　　库存压力较大。在楼市逐渐降温的背景下，荆州市出让的住宅用地近几年有增无减，2015年出让宅地规划建筑面积1347万平方米，仅市区内就有584万平方米，同比上涨38%，潜在供应大。总体而言，目前荆州市开发项目较多，但是人口聚集力弱，人均支付能力不高，高收入人群有限，库存量相对较大。

　　农民工购房将成为去库存的重要途径。荆州的楼市库存压力较大，市区常住人口需求有限，去库存很重要的一个渠道就是中央倡导的让农民工买的起房。子女享受高水平教育，是推动农民工购房的重要因素。另外，即使不为了子女的教育问题，由于长年在城市生活，农民工也已经不再习惯农村生活，所以在城市拥有一套房也是他们自己的愿望。但是对大多数农民工来说，新房的价格还是偏高，他们大多会选择2000年左右的二手房。

　　应改善就业环境，留住应届毕业生。荆州是湖北省第二大人才密集地，拥有7所高等院校，在校生13万人，重点实验室27个。目前多数大学应届毕业生选择离荆，留在荆州就业的比例很小。荆州应充分利用人才基数较大的优势，改善就业环境，加快传统产业更新换代的进程，增加就业机会，促进大学生在当地就业。

　　　湖北随州：高库存是城镇化进程中的“阵痛”

　　2014年末随州常住人口218万人，其中城镇人口102万人，城镇化率接近50%。目前随州以中心城区开启了“东拓、西抑、南优、北调”的空间拓展策略。

　　供过于求，库存高企，无奈降价。目前随州在售楼盘大约有90多个，较为知名的就是位于城南的碧桂园，其它大部分都是本土小开发商。这些楼盘大多集中在城东、城南、城北、城西四大新区，中心城区房地产市场仍然以早期的福利房和民房为主要形态。对于这个常住人口在200多万的地级市，中心人口密集区域以福利房和自有民房居住为主，县辖区城镇和农业人口绝大多数有自住房，目前的供应量还是较大的。

　　需求动力不足。随州的房地产需求来源主要有以下几类：

　　1)中心城区居民结婚及改善需求，老城区福利房大部分存在年代久远、不带电梯、社区嘈杂等问题，一部分有条件的老城区居民会在结婚时购买商品房，或者全家改善住宅。

　　2)外地务工人员回乡买房，一些在一二线城市打工的随州人，手上有一定积蓄后会选择在老城区及新区买房。

　　3)县辖城镇人口及农业人口买房。

　　这几种购房需求(部分需求被武汉分流)，整体上并不形成规模，不足以快速消化目前随州大规模的房地产供应量。而城东新区产业规划虽然已具规模，但大部分企业处于产业链低端，几乎没有核心技术和研发投入，导致由产业带来的人口导入多数是本地及周边的农业人口，从事低端制造工作，无法吸引真正有能力买房的大学生及高知人群。

　　　4.供需错配：有需求，有供应，但两者错位，楼市库存难去

　　这类城市有一定的潜在住房需求，但因楼盘同质化严重，这类需求因在市场上无合适的产品而不能得到满足。而市场上同类产品库存量偏大，造成供需错配。另一方面，楼市价格偏高，明显超出了当地居民的购房水平，也一定程度上制约了需求的释放，使得楼市库存难以消化。

　　　代表城市：江西广丰、内蒙古赤峰、黑龙江望奎。

　　　江西广丰：供需错配下的楼市能走多远？

　　政府鼓励外出人口回乡创业，控制人口过快流出。截止至2013年，广丰常住户口登记92万人，由于人多地少，背井离乡外出创业成为广丰人的一种常态，常年在外创业务工人员有30多万人，占广丰人口的三分之一。为了控制人口流出规模过大的局面，政府部门鼓励广丰籍人士回乡创业，近几年成效显著。目前，每年回乡创业的资金都达3-4亿元，回乡人士创办的企业已达200余家，为当地创造了大量的就业岗位，人口快速流出得到缓解。

　　返乡就业及乡镇进城务工人员成为主要购房群体。目前广丰迫切要买房的人很少，有需求的主要包括两种人，一种是毕业后回乡就业的青年人，但这部分人数量较少，大概在10%左右，而这10%的人中，一部分父母已经提前把房子买好了，新需求就更少。另外一种是在外打工的乡镇青年人，希望在城区买房定居，这部分人的数量较多，在城市打工赚钱，有着离开乡镇的愿望。但这部分大多数在乡镇下面有房子，购房需求也不是那么迫切，属于潜在购房需求。

　　楼市有库存，有需求，供需错配。广丰楼市库存量较大，一部分是因为部分需求提前透支，而另一原因则是楼盘自身问题影响了广丰地区的去化速度。目前多数楼盘同质化严重，市场上一部分需求由于没有合适产品而未得到满足。一些小开发商拿地之后，并未对产品做深入研究，大多是复制已有产品，致使同类产品库存较大。

　　目前，广丰处于一种有库存、也有需求的状态，对开发商来说，理解并把握住市场的有效需求，切实做到供给侧的改革，用心做好产品，才是未来的生存之道。

　　　黑龙江望奎：房价过渡膨胀，供需失衡下应“节流开源”

　　房价过度膨胀，供需失衡。近二十年全县房价走势可以分为三个阶段，分别是1996—2008年间的稳步上涨阶段，2009—2013年间的急速膨胀阶段以及14年至今的骑虎难下阶段。1996年到2008年，十多年间房价涨幅约为170%，符合正常市场变化；自2009年开始，随着房地产行业整体发力，望奎楼市也步入高速发展轨道，望奎楼价不断上涨，并于2013年达到峰值，均价3500元/平米；2014年伊始，楼市供求失衡的弊端初现，此时开发商面临两个选择：要么抛售要么死扛。大部分房企选择了“死扛”，望奎楼价仍然居高不下；2015年，楼市弊端开始全面爆发，较低的去化率使得楼市库存积压严重，部分开发商资金链出现断裂，新开楼盘均价却依旧居高不下，保持在3000元/平米左右。

　　供应方面，2015年望奎全年无新增项目，目前在建的项目均为2014年前项目，楼市正式进入调整期，全年暂停新增项目。需求方面，当前楼市处于供大于求状态，前几年售楼处门庭若市的火热场面荡然无存，冷静下来的购房者目前多半持观望甚至悲观态度。

　　去库存是持久战，宜节流开源。望奎结合本地实际情况，在中央政策的指导下主要从两方面采取行动：

　　“节流”：减少新增供应。望奎政府明确将“去库存”作为当前工作的重中之重，一改前些年宽松的新增项目批准标准，严格把关，控制新增项目数量。

　　“开源”：激励农民工购房，呼吁房企降价。2015年全年研究出台多项激励农民进城购房的政策和措施，从财政保障安居工程奖补资金中特别安排出部分资金用于鼓励农民进城购房，积极引导农民进城购房，扩大住房消费；此外，望奎楼市开发商主要来自当地及周边地区，规模较小，供求失衡已经造成各房企资金链断裂，很多在建楼盘都已停工，一些开发商不得不与建筑商“以物易物”来保证楼盘的顺利建成，这种情况下很多房企却仍然“死扛”不降价，这进一步加剧楼市库存积压。