春节“探楼市、盘库存”系列一：风险城市如何破局？

　　在房地产去库存的大背景下，2016年春节，中国指数研究院组织300名分析师在返乡过春节期间对全国各级城市房地产市场发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析，为去库存建言献策。

　　在所分析的约160个城市中，部分城市市场表现良好，未来具有一定发展空间；而多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险。通过对风险城市的梳理，我们将这些城市按风险成因分类，主要归为四种类型：

　　　1.前期膨胀：经济基础好，前期投资过度，目前市场进入低迷期

　　这类城市依托其在各省突出的经济地位以及城市发展规划，吸引众多房企入驻。前几年“大拆大建”、过度开发、过度投资等均造成楼市膨胀发展，而随着楼市供应量的不断加大，需求并未随之大量增加，市场逐渐低迷。

　　　代表城市：河北唐山、陕西咸阳、山东高唐、江西玉山、兰州新区。

　　　河北唐山：膨胀遭遇滑铁卢，市场进入“寒潮期”

　　房价水平与经济地位相悖。2015年，唐山人均GDP为80345元，以绝对优势稳坐省内第一把交椅。而住宅均价仅为5912元/平方米，在省内各城市中房价居第五位，甚至较人均GDP水平不足3万元的保定房价低440元/平方米，房价水平与经济地位明显不符。

　　膨胀遭遇滑铁卢，市场回升信心不足。2009年-2011年，唐山房地产市场持续升温，由2008年之前的年均成交面积40万方突增至百余万方，房价也随之走高，到2011年已经突破7000元/平方米。绿城、万科、华润、万达等大牌房企集中进入唐山市场，看好市场前景并大肆掠地。2012年调控稍有放松，加之新项目集中入市，在开发商以价换量的策略下，唐山商品房市场的成交量倍增，而成交均价则降低了2000元/平方米，甚至部分均价近万元的项目价格下调近半。2013年，在巨额库存压力下，唐山房地产市场的成交量大幅缩水，2014-2015年，成交量回升至300万方以上，但成交均价仍不足6000元/平方米，市场回升的信心略有不足。

　　重工业结构下，人口导入模式单一，住房需求不旺。唐山的经济结构一直以重工业为主体。2008年以来，第二产业的比重均在60%左右。重工业基础下，唐山的人口导入模式比较单一，多以产业工人为主，消费能力整体偏弱；与此同时，唐山的城镇人口相对偏少，2008年以来城镇人口比重均不足34%。双重人口结构限制，使得唐山整体购买能力较低，房地产市场需求相对不足。

　　存量大、租售难，市场预期低落。唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万方，而近三年的年均销售面积仅263万方，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年之久。2014-2015年两年间，唐山楼市申领预售证面积合计1680.4万方，而销售总面积合计仅624万方，不及新上市面积的零头，市场去化压力巨大。

　　　陕西咸阳：前期土地出让规模大，楼市隐患渐显

　　前几年土地出让规模的迅猛增长为楼市库存难题埋下了种子。2010-2015年，咸阳市土地出让面积累计近4500万平方米。其中，2010-2013年土地出让面积逐年增长，从2010年的378万平方米迅猛增至2013年的1233万平方米；2014年以后土地出让力度逐年减弱，2015年持续走低，但仍有600多万平方米。

　　保守估计，库存超过300万平米。咸阳市现有库存主要来源于2012-2013行业过度投资导致的供需结构不平衡。2013年咸阳市新批上市面积高达384万平方米，销量仅占供应量的一半左右；2014年新批上市320万平方米，销量仅为218万平方米，供需严重不均衡。按照近三年来的供需差额推算，目前咸阳市房地产市场库存至少在280万平方米以上，按照近三年年均216万平方米的去化速度计算，现有库存出清周期至少在15个月以上，如果加上2013年以前的历史累积则会更高。

　　产业大量集聚吸引外来人口流入。西咸新区以发展新材料、节能环保、高端制造、现代农业、文化旅游和高端服务业等新兴产业为主。众多高端项目的引进伴随着大量受教育程度较高及具有一定技术水平的产业工人等外来人口导入，这部分人口在产城融合的进程中必然会产生大规模的置业需求。此外，产业新城建设带来基础设施建设日益完善也有助于咸阳承接西安人口的置业需求。

　　　2.产业单一：经济发展缓慢，居民收入低，楼市去库存动力偏弱

　　这类城市受制于单一的产业结构，经济发展受阻，居民收入下滑，购买力下降。比如山西临汾，该城市属于资源型城市，资源消耗过大，造成经济发展缓慢。另外，经济的不景气也一定程度上造成人口大量外流，直接影响楼市需求。这类城市亟需产业转型升级，带动经济快速发展，从而提高居民收入，增强人口的吸附能力，给楼市发展提供动力。

　　　代表城市：山西临汾、吉林长春、辽宁锦州。

　　　山西临汾：煤炭产业不景气，影响楼市发展

　　临汾全市常住人口约442万。虽然第三产业增加值占生产总值的比重已经从2010年的34%增长到2014年的38%，但支柱产业仍然是以煤炭为主的传统重工业，当地的购房者大多是煤老板或煤炭行业从业者。

　　2008-2012年，受到全国房地产市场一片向好的大背景及煤炭产业快速发展的双重刺激，很多煤老板都选择在临汾置业，带动临汾市房地产业高速发展。但近两年来，随着中国经济增速放缓、煤炭产业产能过剩问题越来越突出，煤炭价格持续下跌，原来因煤而兴的市民资产明显缩水，因煤而兴的房地产业也面临库存居高不下的问题。纵然开发商推出各种促销打折活动，但购房者反而认为房价可能会继续下降，从而持观望态度，导致楼市成交量不断下滑。

　　整体来看，前些年依靠煤炭产业快速发展带动的房地产业，目前处于供过于求的状态。由于2015年前三季度农村居民人均可支配收入仅为7061元/年，而临汾市的房价集中在4000-5000元/平，农民购买力严重不足，因此依靠农民进城购房，来消化库存的效果微乎其微。去库存的重任只能由在市区工作的产业工人来化解，但临汾目前产业还主要集中在重工业，未来第三产业能否发展起来、能否提供更多就业机会仍然是个未知数。

　　　吉林长春：经济增速持续下滑，楼市等待经济转型带动

　　经济下行迫使结构转型。近几年长春GDP增速持续下滑，2015年名义GDP增长降至3.5%，远低于同期全国GDP平均增速。从产业结构看，第一产业占比持续下降，第二产业占比始终在50%以上，工业仍是该城市支柱产业，第三产业占比在40%以上。长春积极加快形成先进制造业和服务业并举的产业结构，同时引导城市功能和产业向周边卫星镇转移。

　　土地存量大，中长期去库存承压。从2007年开始，百强房企保利、中海、绿地等逐渐入驻长春。由于经济增速放缓、部分高净值人群流出和城市建设速度过快等因素叠加的影响，近年来商品住宅库存较高，宅地存量过剩，中长期来看住宅市场库存去化存在一定压力。2015年商品房供过于求程度放缓，住宅市场供求表现均衡，全年房价累计上涨0.22%(2014年全年累计下跌3.98%)。

　　房地产市场依旧处于调整期。2015年总体上仍靠以价换量打开的局面，销售压力依然存在。在政府系列救市政策的刺激下，长春库存量有了较大幅度的减少，去化速度变快。2015年11月份，长春市出台意见可将库存商品房可作为棚改安置房源，增加市场去库存的能力。2016年吉林省政府报告也指出要对房地产去库存综合施策降低购房成本和购房门槛，取消限购政策，协调银行合理降低购房贷款利率和住房按揭贷款的首付比例，研究松绑住房公积金政策，降低税费；另一方面鼓励和支持房地产开发企业适当降低商品住房价格，政府帮助解决融资难问题，同时根据去库存的进度调节土地供应。