明年楼市政策将定调 刺激需求料成主线

　　自住房贡献不少成交量

　　据国家统计局数据，1-10月，全国商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8个百分点。上述数据明显高于2010年、2011年和2012年同期水平。

　　虽然上述数据相对乐观，但在供需关系逆转、区域分化严重的市场环境下，还隐藏另一重真相。

　　一方面，整体市场供需关系已经发生逆转，供大于求形势明显。据统计局数据，自2012年4月以来，全国商品房库存连续31个月上涨。与最低点时相比，最近两年多来，全国商品房整体库存上涨接近9成。全国工商联房地产商会会长聂梅生此前就表示，库存庞大的贵阳、昆明，可能成为下一个鄂尔多斯。

　　今年以来，住建部经过多轮调研，已经对整体房地产市场做出了“供大于求”的判断，已出台的政策方向也以“去库存”为主。

　　另一方面，一线城市的成交量背后，有一定“水分”支撑。一位不愿具名的官员指出，北京房地产成交量虽然维持在高位，但相当一部分成交量由自住型商品房所贡献。

　　今年北京入市的自住型商品房已超过5万套。与2013年北京商品房成交28万套的峰值相比，占比约为18%。上述官员表示，按照今年成交量，自住房将可能占据北京商品房成交近1/4的比重，成为支撑北京楼市的重要力量。

　　他表示，若单看数据，决策者可能会得出“市场平稳”的结论，且没有动力对现有政策作出进一步调整。事实上，由于地块多是以“捆绑”方式出让，并“吃掉”企业的大部分土地成本，因此房地产企业的积极性并不高。

　　他指出，大规模的自住房建设不仅难以持续，而且会影响到企业的投资热情。对于供需关系紧张、商品房投资相对不足的北京来说，并非真正利好。其他的很多热点城市，多少也都存在以保障房来“充数”的问题。

　　统计局数据还显示，自2月以来，全国房地产投资增速已连续9个月下滑，且均低于同期的固定资产投资增速。