中等收入陷阱与房地产 投资性购房已不再风光

　　2012年2月27日，财政部、国务院发展研究中心和世界银行在北京钓鱼台国宾馆共同举办高层研讨会，发布了《2030年的中国：建设现代、和谐、有创造力的社会》的研究报告。该报告指出，在1960年的101个中等收入经济体中，到2008年只有13个成为高收入经济体，它们包括亚洲的日本、韩国、新加坡、中国香港、中国台湾，其余的88个国家或地区要么继续停留在中等收入阶段，要么下降为低收入国家或地区。

　　也就是说，87%的中等收入经济体，在近50年的时间里，无法成功突破中等收入阶段进入到高收入阶段。这被经济学界称为“中等收入陷阱”。根据中国社科院世界政治与经济研究所副所长姚枝仲的推算，2013年中等收入门槛为人均国民收入1045美元，高收入门槛为12745美元，分别对应世界银行1987年界定的480和6000美元。

　　据国家统计局网站发布的数据，我国人均国民收入继2002年突破1000美元后，2006年突破2000美元，达到2010美元。2013年人均居民可支配收入约为3000美元。但当年美国的人均国民收入是50120美元。中国仅相当于美国的十六分之一。

　　中国大约是在2003年迈入世界银行定义的中等收入最低门槛。从数据上看，在这方面要追上美国佬，估计还得很长时间。但从中等收入迈入高收入的最低门槛，却是可见的将来。

　　需要什么条件呢？姚枝仲在最近发表一篇文章《什么是真正的中等收入陷阱》中认为，一个经济体要在50年之内从低收入阶段跨越中等收入阶段，进入到高收入阶段，其人均国民收入年均增长率需要保持在5%以上。今天的这些高收入国家，只有极少数国家的人均国民收入在历史上实现了50年之内保持5%以上的年均增长率，像英国、美国和日本等国家，即使在其高速发展时期，也没有哪个国家在一个50年的时段内保持了5%以上的人均国民收入年均增长率。

　　根据世界银行和中国多个机构的预测，即使最悲观的观点，2030年之前，中国GDP增长率也将保持5%以上的增长率。姚枝仲认为，如果一个国家不能很好地避免陷阱，则其在中等收入阶段的收入升级将长达几百年时间。如果能有效地避免中等收入陷阱，则能在几十年的时间内迅速从低收入国家发展成为高收入国家。而按照上述预测，中国必将进入高收入国家行列，而不必担心中等收入陷阱问题。

　　任何稍微关心宏观经济的朋友都能发现，过去35年年均近10%的增速，是不可持续的。2016-2030年，最乐观的预测年增长率是7%，最低只有5%。呈现清晰的递减趋势。我国经济从高速增长转向中速增长，已成共识。与此相伴随的是经济结构的调整，降低投资的占比，而服务业增加值占国民经济的比重则需要不断提高。

　　这跟房地产有什么关系？当然有。过去10年，以投资作为主驱动力的经济增长，房地产扮演了重要角色。但这种过于倚仗重资产的局面正在改变。2013年，服务业增加值超过投资占比，但服务业的内生增长依赖于科技创新。不过，经济和投资增幅的梯级向下，都必须是平稳的。这也就是2014年全面放松楼市限购和限贷的背景。

　　这种枯涩的文字，可能你会读起来很累。那么，请直接看以下的结论：

　　2016-2030年，我国经济仍将保持5%-7%的年增长率，其间也是我国城镇化快速增长时期，这意味着，收入在增长，首次置业和改善性住房需求都不会消失，房地产就还有较长的发展空间。因此，整体上无须对房地产持悲观态度。

　　但经济转为中速增长，且投资占比不断下沉，这意味着，无论是作为固定资产投资一部分的房地产投资，还是作为消费一部分的住房消费，都必然减速。换句话说，地产商应该将自己的增长速度放慢下来，而居民个人也最好是从投资性购房需求里退却。