日本买房需留意风险 高税负拉底投资回报

　　从事贸易生意、在广州生活的邓小姐，经常穿梭于内地香港之间，也不时到外国出差旅行。一年多前她到日本东京、本州等地旅游，对当地的低楼价感到意外。后来她通过香港一家买卖日本房产的中介公司，买下福冈一个价格10多万人民币、约20平米的公寓。她并没有亲自去看过房子，认为房子涉及的金额较小，而且房子有物业管理公司管理和负责出租等事宜，所以仅通过中介看示范图片后就决定购买，用作收租。

　　10多万做业主听起来虽然颇具吸引力，但事实上这个房子的位置偏远，如果要在东京等地置业，涉及金额则动辄要百万元人民币。日本楼市情报网站athome最新数据显示，东京港区一二房小型单位(包括转售单位)的平均售价为5647万日元(约300万元人民币)、千代田的是5027万日元(约280万元人民币)、涉谷则是3864万日元(约210万元人民币)。

　　年近40岁、在上海经营日语培训机构的黄先生，因为看好日本楼市的前景及租金收入稳定，近期亲自到日本视察，最后选择了东京六本木的一个约25平米的1房1厅公寓，一次过付清约300万元人民币的房款。他后来把房子租给当地人，租期两年，每月收租金1.5万元人民币，账面回报约5%，整个购买过程约2个月。

　　“其实到日本买房主要还是希望未来让孩子到东京来读书，但孩子现在还小，需要多等几年；现在买主要是因为今年日元汇率下跌幅度较大”，黄先生说，未来他也期望楼市可以升值一半，甚至翻一番，目前也在考虑把手上的房子做按揭，套现多买一套房。

　　在香港经营日本楼盘的中介公司、日本不动产董事总经理李翰斌向网易财经表示，公司开业三年，今年的业务大幅上升，“9月份有80宗成交，每个月成交增幅约10%。”他介绍，赴日买楼的热潮令公司也需要扩大业务规模，公司原本的规模只有1个店铺、5位员工，如今已扩张到3家门市和1个写字楼，员工数目增加到超过30人。

　　李翰斌说，公司目前的主要客户是香港人，内地客则占比10%左右。他表示，内地投资者的投资金额范围较大，从几十万到过千万元人民币都有，部分投资者甚至“喜欢买起一栋”，每个人的喜好也很不同。

　　“有些投资者会为了追求品位而选择东京最贵的银座地段和最贵的楼盘，只为了闲时与朋友入住；也有投资者因为看了某部爱情电影而选择买北海道的房子”，李翰斌介绍，内地投资者中一半是为了投资，另一半则是为了子女未来到日本接受教育，或是因为喜欢日本的环境而自住等。

　　另一家在香港经营日本楼盘买卖的中介公司、世纪21中华物业公司董事杨官华则向网易财经介绍，到日本投资房产的内地投资者主要来自上海、天津和北京，“因为这些地区离日本比较近，这些地区的居民也较多到日本旅游，但是在南方，例如广东一带的投资者则比较少。”

　　除了东京等热门地区，冲绳竟也是中国投资者选择的热门地区。杨官华说，这是因为内地居民第一次到日本，通常会到冲绳办理入境签证。“中国人喜欢置业，一些投资者到了冲绳，看到当地楼盘廉宜，甚至看到当地有做生意机会，他们就会投资，但大部分投资者主要以投资东京地区为主”，杨官华称。

　　除了住宅楼盘，日本的商业楼盘同样受中国投资者的青睐。国际房地产专业服务机构仲量联行的统计数据显示，中国内地投资者赴日本买入商业地产的投资金额约2.3亿美元，至今已超过去年全年的3倍。

　　事实上，中国投资者的投资足迹已遍及全球，2014年上半年，中国海外房地产投资总额达54亿美元，比去年同期增长17%；其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，而海外住宅项目投资总额比去年同期大幅增加84%，至15亿美元。过往吸引中国投资者的热门地区主要在欧、美、澳、加等地，赴日本投资的潮流则是这一年多来才越来越热。

　　回顾日本经济史，在上世纪80年代，五大工业国联手迫日元升值，日元汇价3年内大幅上升86%，新增的货币大量流入股市及楼市并带来泡沫。80年代末，日本牛市见顶，随后股市暴跌，引发银行、企业、证券公司巨额亏损，令日本房地产泡沫也在90年代初破裂，其后日本陷入“迷失20年”，最低谷时的楼价比高峰时期蒸发约80%；2011年的“3?11”大地震后又再次重创了当地的楼市股市，部分物业的价格至今仍只是当年高峰时期的三分之一。

　　至2012年9月现任日本首相安倍晋三上台后推出“安倍经济学”，着手解决日元汇率偏高及自由贸易协定等问题，当年下旬开始实行量化宽松政策。自2013年年初至2014年10月底，日元对人民币汇率下跌近30%，兑美元同期也贬值超过20%。

　　日元贬值，变相为中国投资者打了折扣，加上日本成功申办2020年东京奥运会，东京和大板甚至可能会开设赌场度假区等利好，令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期，包括新加坡政府投资公司(GIC)，其近期就斥资逾100亿元人民币购入东京的一座商厦。杨官华也说，特别在日本申奥成功以后，相关的查询和买家大幅增加。

　　高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉向网易财经说，过去5-10年，日本一直被投资者忽略。“主要因为过去GDP没什么增长，而且通缩。”卢永辉表示，但在落实量化宽松政策后，日本的整个投资气氛转好，特别是奥运效应和赌场经济，北京奥运后当地房价大幅上涨，澳门在开放赌牌后，房价也曾大幅上升。

　　他还表示，目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日，中国内地房地产的风险正在增加，要获得5-6厘的稳定回报并不容意，所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区。“除了直接投资当地的房产，许多基金也会投资这些地区的地产信托”，卢永辉称。对于这股新兴的购买力，能否帮助日本楼市走出“迷失”。卢永辉则认为，现在仍是言之过早，但看好日本楼市的资金比例正在提高。

　　对于日本楼价的走势，李翰斌认为，日本楼价这两年上升步伐平稳，东京楼价每年约有10%的升幅，横滨物业每年亦升值约5%，“但升幅不会太快，日本经过楼市泡沫后，银行贷款政策收得很紧。预期东京的楼价每年可升约10%”。

　　据日本Mansion Research Ltd的数据显示，去年位处东京地区的楼盘上升约10%，预期未来6年可按年升10%，租金回报约为6厘；仲量联行也预期，东京住宅的年均资本增值幅度预测将介于5%至10%。

　　赴日买房的回报看似理想，但是有投资者和专家也提醒多项赴日买楼的风险。上述在日本东京买房的黄先生，原本是为了在空闲时，让妻子和孩子到当地度假。但因为妻子曾在日本违规，所以被拒绝入境，黄先生感叹没想到当地的法律法规要求这么高，他唯有改变计划，把房子放租；他还说，他的一个朋友因为曾经逾期居留，结果也被拒绝入境。

　　除了法规方面的考虑，投资者还需要留意日元汇价的问题。以东京的楼价为例，去年至今，当地的楼价已经升值约20%，大阪升值超过10%，但同期日元对人民币的汇价贬值近30%，(当中也有人民币升值的因素)，换句话说，如果在2013年年初买房，房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。

　　香港城市大学经济及金融系副教授李巨威分析指出，日元的利息低，美元未来也会加息，日元汇率将维持弱势，短期内难以反弹，更有空间轻微下调，而且日本国内不盛行楼宇炒卖。他认为除非到日本旅游消费，否则投资者目前买入日元作投资并非明智选择。卢永辉也认为，投资者需要小心衡量日元的贬值风险，如果要投资的话，建议严格选择地点，并长线放租获得稳定回报及坐等升值。

　　另外，日本位处环太平洋火山地震带，经常发生地震，2011年的“3?11”大地震及海啸仍令许多人心有余悸。一名曾在日本生活和置业的资深投资者陈先生说，日本的地震、台风等天灾经常发生，也曾经出现核辐射等人祸，坦言“不放心”；而且日本楼市泡沫破裂以后一潭死水，20年前曾经斥资4000万日元买房，但20年后今天，楼价仍只值2000万日元，“就连日本人都不敢再买楼，宁愿租楼。”

　　他还表示，即使买了房，也不一定意味着能找到长期租客，因为日本人口负增长，移民又有严格的限制，一些偏远地方的回报率虽然高，但是空置率也不低；而且日本的房子有大量供应，不像中国北上广和香港那么紧张，不一定能轻易转手。

　　李翰斌则认为，即使是“3?11”大地震，东京的楼宇没有出现过倒塌，所以投资者不需过分担心；另外，1982年以后建造的房子采用新的防震标准，耐震程度和水平高；投资者也可以买地震保险，避免风险。

　　他也同意，如果买日本房子时，不要只看租金回报率，还要看地点，“好像一些地区的回报率达14%，但是这些地方远离市中心，租客一走，就未必能找到新租客。”他建议投资者如果要购买日本房子，应选择东京地区为主。据了解，东京整体的出租率达九成，但其实是市中心的山手线铁路沿线才有高的出租率，其他地区则较为逊色。

　　除上述的风险，税负也是需要注意的问题。日本买房税缴税项目五花八门，若房子在5年内转售，所得的盈利要缴交30%作为利得税；5年后再转售也要缴纳15%的税款；而投资者在当地买楼要缴交的税负、律师费及佣金等，则差不多占楼价的10%；出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税；管理费和大厦维修费也需要负责，如果以租金回报率6厘算，扣除出租成本后的净回报约5厘。

　　对于投资海外房地产，深圳大学中国海外利益研究中心资深顾问丁学良认为，中国的投资者深受中国国情的影响，把国内的买房思维套在国外，导致投资亏损风险增加，所以最好在投资前了解投资目标国的政治、经济以及生活方式和消费心理等方面的情况规避风险。