地产信贷现隐忧 房地产私募基金首当其冲

　　房地产行业景气度正在从高点下滑。3月中旬，浙江省宁波奉化知名的房产开发企业——浙江兴润置业投资有限公司被曝陷入资金困境，共有19家银行和其他金融机构涉及其中，这引发了对房地产行业及其信贷违约风险的担忧。

　　专家认为，目前中国的房地产贷款风险总体可控，还远未到上升为金融系统性风险的程度，但不排除未来仍有类似的个案发生，其中房地产私募基金首当其冲。从大部分地产私募基金所投的项目情况来看，天生的瑕疵将会使得地产私募基金可能成为纠纷的高发领域。“大部分房地产公司融资一般有三个选择：银行、信托和房地产私募基金。”深圳某商业银行信贷部经理表示，三种渠道的融资成本成递减，银行最低，地产私募基金最高，有的可能超过25%以上。

　　自2008以来，随着房地产行业的变化，房地产私募基金数量与规模逐步增加，并在2010年迎来井喷式增长。德邦证券数据显示，在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。而到2013年新募房地产基金数量达到132只；从披露的募资金额看，募资总额达到106.67亿美元，同比增长79.1%。行业爆发性的增长，无论是募资金额，还是基金成立数量均达到行业历史最高水平。

　　目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。以纯粹股权进行投资的机构数量占市场的24%，管理金额占41%；以股权和债权结合进行投资的机构数量占37%，管理资金量占到总管理资金量的38%；单纯的夹层投资机构管理资金量占7%。

　　资料显示，国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额；5000万元以下的投资案例数占12%和总投资金额的2%；5000万-1亿元的投资案例数占12%，总投资金额占5%；3-5亿元的大型投资项目占总案例数的20%，而总投资金额占39%。

　　总体而言，半数以上的房地产基金关注住宅地产或者与住宅相关的综合性房地产开发。住宅地产是目前国内大多数房地产基金的投资主题，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产的融投资业务。从投资者机构看，现阶段，房地产基金的LP主要以散户为主，以机会型投资为利益驱动因素。