房企老总反击三四线楼市崩盘论：好局刚刚开始

　　杭州、常州个别楼盘降价，鄂尔多斯楼市崩盘，贵阳、营口等三、四线城市的楼市出现供过于求，一时间，三、四线城市“崩盘说”、“鬼城论”不绝于耳，该话题在今年“两会”再次被热议。

　　全国人大代表、建业地产董事局主席胡葆森认为，中西部地区有问题的城市只是个案，3亿人进城对于开发商来说就意味着机会；全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，随着新型城镇化的推进和户籍制度的改革，人口的进入必然带来需求的增长；碧桂园总裁莫斌表示，三、四线城市仍然具备广阔的发展空间。

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　　全国人大代表、建业地产董事局主席胡葆森：三四线楼市不会崩盘房价不可能下降

　　◎胡葆森：

　　中国的城镇化目前进入了中期阶段，今后20年着力点会从大中城市扩展到中小城市。3亿人进城，按照人均需求30平方米来计算，这就意味90亿平方米的开发量，这对于开发商来说就意味着机会。

　　房价不会下跌，强劲的需求在支撑，成本在左右商品房的价格。土地、劳动力、原材料价格、银行的利息费用、开发人员的工资水平都没有下降，所以房价不可能下降。

　　新型城镇化作为焦点，再次被“两会”热议，这也意味着三、四线城市迎来新一轮的发展机遇。在此之前，三、四线城市的风险屡被提及，“空城、大盘、滞销”也成为三四线城市的标签。

　　全国人大代表、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采访时认为，每个企业应对风险的能力都不一样，说三、四线要崩盘，不是别有用心就是能力不足。对于企业也不能一概而论，三、四线城市也有成长得很好的企业，也有企业在一线城市倒闭。

　　胡葆森告诉记者，一些企业能在三、四线城市攫取利润的原因，是经过对这些城市的市场规律的多年探索，找到了一个适合市场特征的发展模式，进而找到了一种切实可行的战略。

　　泡沫只是个别城市的个案

　　国务院总理李克强在政府工作报告中提出，城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

　　胡葆森表示，过去的20多年，是中国城镇化的上半场，如果中国的城镇化提高到70%左右，还需要15年~20年的时间，这就是中国城镇化的下半场。他认为，中国的城镇化，目前进入了中期阶段，城镇化前20年的着力点在大中城市和沿海城市，因为这些城市是改革开放的前沿阵地，还有一点是大城市吸附劳动就业能力强，技术密集。而在今后20年，除了在一、二线城市城镇化不断提高质量，解决已经进城人员的“人”的城镇化问题外，着力点会从大中城市扩展到中小城市，三、四线城市因此被业内视为“红海”。

　　克而瑞研究中心发布的《城市房地产发展风险排行榜》指出，三线城市大多外出务工者占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对清淡。经济总量相对有限，中心区域土地供应较为充裕，使得三线城市土地供应过量，因此大多数城市房地产待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高，高库存已是这些城市难以走出的阴影。

　　3月6日，全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥介绍，库存量高于月销售量的12倍~15倍，高过1年到1年半的销售量的就是高库存。

　　在胡葆森看来，中西部地区大部分城市都不存在这个问题，有问题的城市只是个案。胡葆森给记者算了一笔账，3亿人进城，按照人均需求30平方米来计算，这就意味90亿平方米的开发量，这对于开发商来说就意味着机会。

　　胡葆森同时也表示，房价不会下跌。他说，强劲的需求在支撑价格，成本在左右商品房的价格。土地、劳动力、原材料价格、银行的利息费用、开发人员的工资水平都没有下降，所以房价不可能下降。

　　有根据地才能抗衡大房企

　　胡葆森说，县城消费能力确实没有三线城市强，三线城市没有二线城市强，一个成熟的开发商会根据这个城市的人口规模、经济发展水平、人们收入和消费能力来确定产品定价、开发规模、社区位置和产品形态，会根据市场的规模，确定开发方向、开发计划和开发节奏等。

　　他说，河南完全有资格称为中国城镇化的一个缩影，人口差不多占了中国的十分之一，河南有108个县，还包括一些中心镇，下一步城镇化的着力点就是要从大型城市向这些中小城镇不断地去延伸。

　　胡葆森表示，在三、四线城市不被看好的情况下，仍然扎根河南的三、四线城市，主要是因为“考虑企业自身的资源情况”。早在2005年，他就已经预测了今天房地产市场格局的变迁，即大的开发商将占据主要的市场份额，每一座城市的前十大开发商将有6~7个不是本地开发商，欲与这些大企业抗衡，必须拥有自己的“根据地”，没有根据地的盲目全国扩张，更容易遭遇失败。因此，胡葆森选择扎根河南。

　　诸如恒大、绿地、万达等全国性大公司都已经进入郑州市场，对本地房企造成了不小的冲击。在此情况下，胡葆森认为，一些大的地产商进入河南市场，造成了一种新的竞争局面，建业也会调节自身的战略战术。比如加大服务体系的建设，从而发挥自身的客户资源优势。因为建业22年在一个市场上，客户资源肯定要多于刚进入的地产商，通过服务好原有业主，就可解决建业开发转型的问题，这也是探索一种新的发展模式。

　　胡葆森表示，建业原来主要是买地、建房，拿回来钱再去买地，是个快速周转型的。今后准备提供一个新兴的社区服务，通过服务的升级寻找新的利润增长点，从一个单纯的开发商向一个新型生活方式服务商转型。

　　业内人士认为，商业地产的泡沫在加剧，建业集团对这一块的投资也很谨慎。以建业十八城综合体为例，胡葆森说，建业十八城(包括写字楼、院线、酒店)持有的面积通常在10%左右，一般不会超过15%，这个比例在每个时期都不一样。目前建业在迅速提升规模，现金流的需求比较迫切，自持就不能那么多。到了500亿规模以后，持有的规模就会逐渐加大，这跟企业的发展阶段，也有一定的关系。

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　　全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森：新型城镇化将使三四线楼市供求达到平衡

　　◎黄其森：

　　一手抓严格完成保障房、自住型商品房的任务，一手放开商品房市场，两者平衡推进，是我理解的“双向调控”。

　　现在业内人士在全国房地产未来走向上意见大相径庭，“崩盘论”此起彼伏。虽然一些三、四线城市确实出现供应量过大，但我并不认为三、四线城市会出现恐慌性抛盘。

　　杭州楼盘作一些调整，有利于整个市场健康发展，这是给房地产市场提个醒。

　　当所有关注的焦点都集中在今年房地产政策的方向定调时，住建部部长姜伟新仅给出了简单的四个字——双向调控。

　　一时间，各种揣测的声音频频，究竟调控两端会触及哪里？究竟是供需层面的“双向”，长短期调控的“双向”，还是不同城市之间的“双向”？

　　在接受记者采访时，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，一手抓严格完成保障房、自住型商品房的任务，一手放开商品房市场，两者平衡推进，是他理解的“双向调控”。

　　谈及三、四线城市目前的发展现状，黄其森指出，“现在业内人士在全国房地产未来走向上意见大相径庭，‘崩盘论’此起彼伏。虽然一些三、四线城市确实出现供应量过大，但我并不认为三、四线城市会出现恐慌性抛盘。”

　　在黄其森看来，随着新型城镇化的推进，以及户籍制度改革的逐步推进，人口的进入必然带来需求的增长，从而使三、四线城市达到供需平衡。

　　三四线机遇风险并存

　　杭州、常州个别楼盘降价亮起的红灯，提醒着未来二、三线城市楼市存在的风险。

　　“房地产有涨有跌，杭州楼盘作一些调整，有利于整个市场健康发展，这是给房地产市场提个醒。”黄其森认为，房地产“崩盘论”是危言耸听。

　　事实上，在泰禾的发展布局中，也涉及不少三、四线城市。对此，黄其森表示，只会去经济发达的地方。

　　“我们在福建也进入了很多三、四线城市，虽然有些只是县区，但经济实力超过很多省会城市，这样集中在一起，也很容易形成规模效应”黄其森说，目前泰禾布局在北京、福建、长三角以及珠三角，“项目规模最多不超过200亩，这样可以实现快速周转和去化。我们也放弃了很多新的机会，在我看来，如何能够对自己的战略目标有一个坚定不移的执行和把握，便是有所为有所不为。”

　　在黄其森看来，相比住宅，更应该警惕三、四线城市商业地产的风险。“商业地产不同于住宅，难点是后续的招商运营，但现在很多企业并不具备这些能力。”

　　三、四线城市的降温越发明显，中原地产研究部统计数据显示，2013年全年，15家标杆房企在一线城市合计销售额为2304亿元，在二线城市销售额为4446亿元，在三、四线城市合计销售额为678亿元。

　　国家统计局上月发布的报告也显示，全国房价环比下调的城市达6个，其中大部分是三、四线城市。

　　黄其森表示，随着新型城镇化的推进，如果户籍制度改革可以跟上，人口的进入必然带来需求的增长，三、四线城市还是可以逐渐达到供需平衡。

　　“虽然一些三、四线城市确实出现供应量过大，但这并非是不能解决的问题。”黄其森说，在一线城市进入后城市化时代时，三、四线的城市化正要开始加速。同时，三、四线城市也需要发展产业，改善城市商业与市政配套，以吸引人口的流入。

　　“新的市场刚刚开始”

　　伴随着调控范围的扩大，周期的拉长，“房地产黄金十年已经过去”的言论不绝于耳。但在黄其森看来，在经历了市场的洗牌后，新的市场刚刚开始。

　　“之前可以说是全民都在做，大家也感觉过去房地产行业有钱就行，不需要专业，但现在会越来越需要专业化”黄其森表示。

　　去年，泰禾以“黑马”的姿态冲入北京市场，并迅速拿下了几宗热门地块，一时间成为业内关注的焦点。

　　对此，黄其森告诉记者，融资成本的高低取决于与金融机构怎样谈判对接，“泰禾到了一定规模后，议价能力相对较强，基本上一个项目都会有三五家金融机构来对接融资，最少也有两家。”

　　黄其森透露，泰禾今年的销售目标预计是250亿元，其中北京市场是发展重点。

　　在其今年的提案中，黄其森建议，北京的自住房政策应该在房价高昂的特大城市推广。而对于市场调节的部分，政府应放开预售许可证管理。

　　“除保障房与自住型商品房等特殊房产用来解决中低收入人群的住房难题，属于政府干预行为，其他方面完全可以让房地产更多地回归市场调节中去，让各类人自主选择。”黄其森说。

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　　碧桂园总裁莫斌：三四线楼市前景广阔

　　随着鄂尔多斯楼市的崩盘，以及贵阳、营口等三、四线城市的楼市出现供过于求，一时间出现了“崩盘说”、“鬼城论”。

　　克尔瑞于去年7月发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》也显示，我国房产投资风险最高的50座城市中，有49个是三线城市。一些大型开发商正在加速向一、二线城市聚集，三、四线城市似乎成了鸡肋。

　　但也有部分房企依然坚定看好新型城镇化大潮下三、四线城市的发展机遇，比如碧桂园。碧桂园总裁莫斌在接受记者专访时表示，三、四线城市仍然具备广阔的发展空间。

　　近年来，三、四线城市背后隐藏的风险正在逐步显现。易居中国执行总裁丁祖昱认为，三、四线城市规模小、市场容量小，需求有限且供给无限，很多项目在开盘之初就把周边有支付能力的客户消耗一空，首次开盘大卖、二次开盘正常、三次开盘萧条成了普遍现象。

　　但莫斌表示，三、四线城市，尤其是一些人口基数大、经济实力比较好的城市，目前正处于城镇化发展的加速时期。随着经济的发展，也有一批有实力的客户需要更好的产品和服务，而当地市场尚未完全满足，因此这类型城市还是有很大的机会。

　　莫斌认为，三、四线城市不一定就是“空城”，关键看是否符合新型城镇化的趋势，成败取决于有没有满足市场需求的能力。

　　2013年，碧桂园在三、四线城市打造多个热销项目。莫斌表示，“当然，公司也注意到了三、四线城市的风险，在土地投资决策时，会作出很好的甄选。至于会否加大一、二线城市的投资，公司会根据市场需要进行调整，重要的是要找到符合碧桂园发展模式的土地。”

　　对于目前房地产企业掀起的多元化热潮，莫斌明确表示，碧桂园目前还没有多元化发展的计划，随着新型城镇化的推进，国内刚需市场还存在大量机会，龙头房企的市场占有率会有所提升，碧桂园仍将致力于提高公司的核心竞争力。

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　　记者观察

　　三四线城市盘活的关键是产业

　　三四线城市的房地产市场真的面临泡沫崩溃的危险？这其实是一个伪命题。

　　早在去年，记者就曾报道过，大量布局三四线城市的碧桂园去年的销售业绩增长幅度是全国前十大房企中最高的。同样，世茂房地产从县级市石狮“攫金”20亿元。龙头老大万科也没放弃三、四线城市的机会。全国前十的地产商中，绝大部分在三、四线城市都有布局，并且三、四线城市给公司贡献的销售额和利润并不比一线城市少多少。

　　无可否认，确实有一部分三、四线城市因为土地集中供应、人口外流出现了空城和“鬼城”的现象，但住建部政策研究中心主任陈淮曾说，“鬼城”是暂时的，从一个城市开始建设到最终成熟，必然会经历“鬼城”的阶段。

　　真正需要担心的，并不是三、四线城市是否存在大量房屋空置现象，而是人们是否愿意留在三、四线城市发展。一位房地产企业家曾向记者表示，三、四线城市是否能吸引人口的关键，是当地能不能培养出一流的企业，进而消化和吸引大量的就业人口留在三、四线城市。

　　通常来说，三、四线城市要留住企业不容易。很多城市开始时会给出诸多优惠政策，希望能筑巢引凤，但这些企业做大做强之后，往往会和地方政府谈条件，如果不能继续给优惠政策，他们就会迁到资源更为丰富的一线城市。但如果长期给优惠政策，当地的财政又很难有财力做好公共服务设施建设，最后也会导致人才大量外流。留不住企业，留不住人才，是很多地方政府最头疼的问题。这个问题要从根本上解决，只能依靠中央政府更为科学地划分城市功能、明确城市定位。

　　不过，三、四线城市的楼市即将迎来“春天”。李克强总理在今年“两会”上作的政府工作报告明确提出，将促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，解决人在城市如何落户、生活，从而推动城市均衡发展，促进公共服务均等化。

　　这些措施不仅能够减轻一线城市的压力，也将大大提升三、四线城市的吸引力，进而盘活整个三、四线城市的房地产市场。